Некомерческое партнерство

Институт проблем города

8(423) 245-87-03

8(423) 245-39-99

8(423) 244-67-87

Функциональное обесценение (износ) – согласованный расчет

Ю.В. Зеленский
сертифицированный специалист по оценке недвижимости в соответствии с EN ISO/IEC 17024, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, заместитель директора НП "Институт проблем города", г. Владивосток

 

В статьях, размещенных на сайте, рассмотрены случаи согласованного расчета оценочных параметров, однако ясно, что от оценщика требуется при оценке рыночной стоимости недвижимости разными подходами в каждом из них учитывать все случаи согласования параметров для того, чтобы избежать несопоставимости результатов. Описанный ниже способ учета функционального износа полностью соответствует принципу согласованности расчетных моделей.

Смысл функционального износа

Функциональный износ – потеря стоимости объекта вследствие несоответствия его характеристик (проекта, материалов, дизайна и т.д.) современным требованиям рынка к ним. Это несоответствие проявляется в виде недостатков или "сверхулучшений", которые на момент строительства объекта таковыми не являлись, а проявились в результате изменения к дате оценки требований, предъявляемых к рассматриваемому типу объектов, которые, при этом, могут продолжать прекрасно функционировать.

Функциональный износ может быть исправимым или неисправимым, что определяется не физической возможностью устранения причин, его вызвавших, а экономической целесообразностью такого устранения: если трата денег на исправление элемента приводит к равному или большему, чем затраты, увеличению стоимости оцениваемой недвижимости, функциональный износ рассматривается как исправимый. Когда же, несмотря на то, что устранение причин, вызвавших функциональный износ, возможно, но экономически нецелесообразно, функциональный износ считается неисправимым.

Исправимый функциональный износ вызывается недостатками, требующими добавления элементов, недостатками, требующими замены или модернизации элементов, и  "сверхулучшениями", а неисправимый функциональный износ вызывается недостатками за счет позиций, не включенных в восстановительную или заменяющую стоимость, но которые должны быть в соответствии с современными стандартами, недостатками за счет позиций, включенных в восстановительную или заменяющую стоимость, но которых в соответствии с современными стандартами быть не должно, и "сверхулучшениями".

Что нового?

С точки зрения современной практики для расчета всех форм функционального износа необходимо применять универсальную формулу, позволяющая рассчитать износ, вызванный и недостатками, и "сверхулучшениями", при этом он может быть как исправимым, так и неисправимым. Использование формулы гарантирует, что все компоненты функционального износа будут рассчитаны на единой основе, ни одна из позиций не будет учтена в расчетах более одного раза и не будет сделан двойной учет для позиций, которые уже были обесценены в первую очередь в результате физического износа. Процедура включает в себя 5 шагов.

Универсальная формула для расчета всех форм функционального износа.

Œ1

+

стоимость существующего элемента

2

-

уже учтенный износ существующего элемента

Ž3

+

все затраты на устранение причин износа (если износ исправимый) или

все потери, вызванные недостатками или "сверхулучшениями" (если износ неисправимый)

4

-

стоимость элемента или его установки, если бы он устанавливался сразу при строительстве, причем если строительство велось на дату оценки

5

=

функциональный износ (FO)

В чем проблема?

В соответствии, например, с [1, 2] расчет функционального износа, как будет показано ниже, производится в ряде случаев иначе, чем по формуле, что в действительности приводит к искажению результата, на что ранее не обращали внимания.

Посмотрим, как работает формула в каждом случае расчета функционального износа, и установим, почему старый подход в ряде случаев не может быть признан корректным.

Исправимый функциональный износ из-за недостатков, требующих добавления

Данный недостаток означает, что оцениваемый объект имеет функциональный износ из-за того, что у него отсутствует элемент, присущий аналогичным объектам на рынке и без которого объект не может соответствовать современным рыночным стандартам. Т.к. элемент отсутствует, то в универсальной формуле не требуется учитывать стоимость самого элемента и износ, который он мог бы иметь.

Пример 1. Рассмотрим офис без системы кондиционирования. Дополнительная арендная плата, которая могла бы взиматься за счет установки такой системы, превышает сумму возмещения затрат на установку системы, и полная арендная плата возросла бы в итоге на $2000 в год. Пусть текущий мультипликатор действительного валового дохода равен 7,0. Из-за отсутствия специальных конструктивных решений установить систему кондиционирования в оцениваемый офис теперь требует больших затрат, чем если бы это делалось при строительстве. Текущие затраты на установку системы кондиционирования - $12000, если бы такая работа делалась при строительстве офиса, то затраты в ценах на дату оценки составили бы только $10000.

Функциональный износ является исправимым, так как увеличение стоимости объекта

$2000 х 7,0 = $14000 больше, чем затраты на исправление недостатка ($12000).

Функциональный износ рассчитывается по универсальной формуле следующим образом:

Œ1

+

Стоимость существующего элемента

+0

2

-

Уже учтенный износ существующего элемента

-0

Ž3

+

Стоимость нового элемента и все затраты на его установку

+12000

4

-

Стоимость нового элемента и его установки, если бы он устанавливался сразу при строительстве на дату оценки

-10000

5

=

Функциональный износ                                      FO

2000

 

Почему это правильно ! В силу того, что затраты на добавление элемента к существующему объекту, как правило, больше затрат на установку элемента при строительстве объекта, разница в этих затратах и порождает величину, на которую должна быть уменьшена стоимость оцениваемой недвижимости. Действительно, если продавец попытается продать объект в соответствии с оценкой по затратному методу, учитывающей только физический износ, то сделать этого он не сможет, т.к. в этом случае общие затраты покупателя на получение соответствующего рыночным требованиям объекта превысят уровень рыночных цен на объекты, уже имеющие новый элемент, покупатель же согласится приобрести объект только при условии, что его затраты не превысят указанного уровня. Из Рис. 1 легко видеть, что это возможно только при условии, если величины оценки объекта с учетом физического износа будет уменьшена как раз на разницу между стоимостью установки элемента на момент оценки и стоимостью его установки при строительстве объекта, что и определяет величину функционального износа.

Рис. 1.

Исправимый функциональный износ из-за недостатков, требующих замены или модернизации

Недостаток, требующий замены (модернизации), вызывается тем, что в объекте имеются элементы, которые еще выполняют свои функции, но или уже не соответствуют современным рыночным стандартам, или дефектные, что мешает другим элементам работать должным образом.

Пример 2. Рассмотрим промышленное здание с системой электроснабжения на 200 А, что ниже рыночных стандартов. Если мощность системы будет увеличена, арендатор готов платить большую арендную плату, превышающую сумму возмещения затрат на усовершенствование системы и увеличивающую ЧОД на $1000. Стоимость существующей системы равна $5000. Она является долгоживущим компонентом, и на нее к моменту оценки уже начислен износ 50%. 

Ставка капитализации для данного типа зданий равна 10%. Затраты на демонтаж существующей системы равны $1000, а на установку новой системы электроснабжения достаточной мощности - $7000. Если бы система электроснабжения достаточной мощности устанавливалась сразу при строительстве здания, то затраты в ценах на дату оценки составили бы только $6000. Стоимость возвратных материалов равна затратам на разборку существующей системы и транспортировку ее до места новой установки.

Функциональный износ является исправимым, так как увеличение стоимости объекта

$1000 / 0,1 = $10000 больше, чем затраты на исправление недостатка ($8000).

Функциональный износ рассчитывается по универсальной формуле следующим образом:

 

Œ1

+

стоимость существующего элемента

+5 000

2

-

уже учтенный износ существующего элемента

-2 500

Ž3

+

стоимость нового элемента и все затраты на его установку

+7 000

4

+

-

стоимость демонтажа существующего элемента

утилизационная стоимость, т.е.

-стоимость возвратных материалов

+стоимость разборки существующего элемента

+стоимость транспортировки существующего элемента до места новой установки

+1 000

5

-

стоимость нового элемента и его установки, если бы он устанавливался сразу при строительстве на дату оценки

-6 000

6

=

функциональный износ                                      FO

4 500

 

Почему это правильно ! Ситуация объясняется как и в первом случае: если продавец попытается продать объект в соответствии с оценкой по затратному методу, включающей стоимость неэффективного элемента и учитывающей только физический износ, то сделать этого он не сможет, т.к. общие затраты покупателя на получение соответствующего рыночным требованиям объекта превысят уровень рыночных цен на объекты, имеющие эффективный элемент. Из Рис. 2 легко видеть, что продать объект можно только при условии, если величина его оценки с учетом физического износа, включая стоимость неэффективного элемента, будет уменьшена на величину функционального износа, определяемого универсальной формулой.

 

Рис. 2. 

Главный вывод. Функциональный износ равен разности между потерями покупателя при доведении объекта до рыночных кондиций и тем, что он приобретает в результате этого. Функциональный износ – это компенсация этой разницы за счет уменьшения стоимости приобретаемой недвижимости как есть.

Исправимый функциональный износ из-за "сверхулучшений"

"Сверхулучшения"– вид функционального износа, вызванный характеристиками и элементами объекта, наличие которых превышает современные требования рыночных стандартов, но не увеличивает стоимость всего объекта на всю сумму своей стоимости. "Сверхулучшение" является исправимым только в том случае, если оно может быть физически устранено, и при этом стоимость недвижимости увеличивается с учетом утилизационной  стоимости.

Пример 3. Рассмотрим бывший жилой дом, переделанный в офис. В доме 2 подсобных комнаты с печами, каждая печь способна обогреть все здание. Арендатор офиса нуждается в комнате и он платил бы дополнительно $200 ежемесячно, если бы одна печь была демонтирована, а подсобное помещение было бы переоборудовано в офис. Дополнительная арендная плата превышает сумму возмещения затрат на демонтаж печи и перепланировку помещения. Текущий мультипликатор действительного валового дохода равен 7,0. Затраты на демонтаж печи - $500, перепланировку помещения - $7000, возврат материалов отсутствует. Если бы помещение сразу имело назначение офиса, его стоимость была бы $4400. Оценка восстановительной стоимости демонтируемой печи равна $5000. Так как печь является короткоживущим элементом, то на нее уже начислен физический износ 80%. Второе помещение с печью имеет восстановительную стоимость $8000 и физический износ 25%. Эти $6000 уже были включены в оценку стоимости и не должны учитываться повторно.  

Функциональный износ является исправимым, так как увеличение стоимости объекта

$200 х 12 х 7,0 = $16800 больше, чем затраты на исправление недостатка ($7500).

Функциональный износ рассчитывается по универсальной формуле следующим образом:

Œ1

+

стоимость существующего элемента ("сверхулучшения")

+5 000

2

-

уже учтенный износ существующего элемента ("сверхулучшения")

-4 000

Ž3

+

стоимость нового элемента и все затраты на его установку

+7 000

4

+

-

стоимость демонтажа существующего элемента ("сверхулучшения")

утилизационная стоимость

-стоимость возвратных материалов

+стоимость разборки существующего элемента

+стоимость транспортировки существующего элемента до места новой установки

+500

5

-

стоимость нового элемента и его установки, если бы он устанавливался сразу при строительстве на дату оценки

-4 400

6

=

функциональный износ                                      FO

4 100

 

Почему это правильно ! Ситуация аналогична предыдущей. Из Рис. 3 видно, что продать объект можно только при условии уменьшения величина его оценки с учетом физического износа, включая стоимость "сверхулучшения", на величину функционального износа согласно универсальной формуле.

Рис. 3.

Неисправимый функциональный износ за счет позиций, не включенных в стоимость строительства, но которые должны быть

Так как элемент отсутствует, то в формуле не требуется учитывать ни стоимость самого элемента, ни величину износа, который мог бы иметь элемент.

Пример 4. Рассмотрим трехэтажное офисное здание без лифта. Если бы лифт можно было бы установить, то арендная плата за 2 верхних этажа выросла бы, и действительный валовой доход увеличился бы на $10000 в год. С учетом конструкции в здании, однако, невозможно установить лифт. Пусть текущий мультипликатор действительного валового дохода равен 7. Недобор средств за аренду $10000 х 7,0 = $70000 будет продолжаться неопределенное время. Если бы изначально здание было бы спроектировано с лифтом, то его установка стоила бы $30000.

Функциональный износ рассчитывается по универсальной формуле следующим образом:

 

Œ1

+

стоимость существующего элемента

+0

2

-

уже учтенный износ существующего элемента

-0

Ž3

+

все потери, вызванные недостатком

+70 000

4

-

стоимость нового элемента и его установки, если бы он устанавливался сразу при строительстве на дату оценки

-30 000

5

=

функциональный износ                                      FO

40 000

 

Почему это правильно ! Пусть затратным методом определена стоимость объекта с учетом только физического износа, включая стоимость "сверхулучшения". По этой стоимости покупатель не приобретет объект, т.к. понимает, что если бы он мог, произведя необходимые затраты, модернизировать объект и повысить его доходность, то только тогда бы он получил объект, соответствующий представлениям рынка об адекватном соотношении стоимости объекта и его доходности. Присущая же объекту за счет отсутствия у него необходимого элемента более низкая по сравнению с рыночным уровнем доходность требует и соответствующего рыночным представлениям снижения стоимости, которая и выражается в капитализированной потере дохода. Поэтому, как видно из Рис. 4, покупатель согласится приобрести объект оценки по цене, которая меньше рассчитанной с учетом только физического износа как раз на разницу между капитализированной потерей дохода и стоимостью установки необходимого элемента при строительстве объекта, что и определяет величину функционального износа.

Рис. 4.

Неисправимый функциональный износ из-за "сверхулучшений"

Неустранимый функциональный износ из-за "сверхулучшения" вызван характеристиками и элементами объекта, наличие которых превышает требования современных рыночных стандартов, но не увеличивает стоимость объекта на сумму своей стоимости или вовсе не увеличивает стоимость объекта.

Последовательность расчета неисправимого функционального износа за счет "сверхулучшений" определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу, но в любом случае, используется ли стоимость замещения или восстановительная стоимость, любые дополнительные расходы по владению недвижимостью, связанные со "сверхулучшением" (налоги, страховка, коммунальные платежи и т.д.) должны быть подсчитаны и вычтены в качестве функционального износа из стоимости недвижимости.

Пример 5. Рассмотрим промышленное здание с высотой потолков в 8 метров, в то время как рыночная норма равна 5,3 метрам. Восстановительная стоимость здания с высотой потолков в 8 метров равна $1200000, в то время как стоимость его замещения зданием с высотой потолков 5,3 метра равна $1000000. Для обогрева и вентиляции оцениваемого здания требуется в год на $5000 больше в сравнении с сопоставимыми объектами на рынке. Очевидно, что нет возможности устранить "сверхулучшение", вызванное превышением высоты потолков рыночной нормы. На существующем рынке дополнительная высота потолков не увеличивает стоимости всего объекта, поэтому в современных условиях здания с такой высотой потолков не строятся. Это означает, что в строке "стоимость нового элемента и его установки, если бы он устанавливался сразу при строительстве на дату оценки" необходимо проставить 0. Ставка капитализации для рассматриваемых зданий на рынке равна 12,5%, таким образом, потери равны $40000. Рассматриваемое "сверхулучшение", как и здание, является долгоживущим элементом, и на него уже был начислен физический износ 10%.

Функциональный износ рассчитывается по универсальной формуле следующим образом:

 

Œ1

+

стоимость существующего элемента ("сверхулучшения")

+200 000

2

-

уже учтенный износ существующего элемента ("сверхулучшения")

-20 000

Ž3

+

все потери, вызванные "сверхулучшением"

+40 000

4

-

любая добавленная стоимость

-0

5

-

стоимость нового элемента и его установки, если бы он устанавливался сразу при строительстве на дату оценки

0

6

=

функциональный износ                                      FOвост

220 000

 

Почему это правильно ! Как объяснялось в предыдущем примере, покупатель согласится приобрести оцениваемый объект только по цене, которая меньше уровня рыночных цен на объекты, не имеющие "сверхулучшений", на капитализированную величину потерь, вызванных "сверхулучшением". Как видно из Рис. 5, величина функционального износа зависит от того, восстановительная или замещающая стоимости приняты за основу, при этом иллюстрация универсальной формулы расчета функционального износа для обоих случаев очевидна.

Рис. 5.

Если использовать при расчете стоимости объекта восстановительную стоимость, то дополнительная стоимость "сверхулучшения" в ней учитывается. В этом случае функциональный износ рассчитывается как показано выше, а стоимость оцениваемого объекта равна

1200000 – 1200000 х 0,1 – 220000 = 860000.

Если же использовать при расчете стоимости объекта стоимость замещения, то стоимость "сверхулучшения" в $200000 и его износ в ней не учитываются, а функциональный износ будет измеряться только величиной капитализированных дополнительных затрат в размере $40000, вызванных наличием "сверхулучшения". Стоимость оцениваемого объекта в этом случае вновь будет равна

1000000 – 1000000 х 0,1 – 40000 = 860000.

Аналогичный взгляд на проблему определения размера функционального обесценения (износа) изложен в [3, 4].

Литература.

1. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело Лтд, 1995.

2. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997.

3. Ю.В. Зеленский. Современный подход к определению функционального износа // Вопросы оценки. 2001. № 1. С. 46 – 54.

4. "Оценка недвижимости. Одиннадцатое издание (The Appraisal of Real Estate. 11th Edition. - Appraisal Institute (USA), 1996). М.: ОО "Российское общество оценщиков", 2007.