Некомерческое партнерство

Институт проблем города

8(423) 245-87-03

8(423) 245-39-99

8(423) 244-67-87

Требования к оформлению результата оценки

Ю.В. Зеленский
сертифицированный специалист по оценке недвижимости в соответствии с EN ISO/IEC 17024, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, заместитель директора НП "Институт проблем города", г. Владивосток

 

В 2015 году были приняты новые федеральные стандарты оценки взамен федеральных стандартов оценки, утвержденных ранее в 2007 году, а именно:

  1. Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297;
  2. Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2), утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298;
  3. Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299.

Следует подчеркнуть, что новые федеральные стандарты оценки, по сути, являются новой редакцией старых стандартов, упростившей и сократившей требования к выполнению оценки. Рассмотрим только новации стандартов и ту совокупность требований, которые сегодня предъявляются к оформлению отчета об оценке федеральными стандартами оценки и Федеральным законом от 29.07.98 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон № 135-ФЗ).

В Федеральном стандарте оценки № 1 теперь отсутствуют такие требования как:

"Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев" (ранее п. 26).

"Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное" (ранее п. 8).

Федеральный стандарт оценки № 2 теперь содержит п. 5 в следующей редакции:

"При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. 

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки".

Последнего абзаца не было в предыдущей редакции стандарта. Такое дополнение является существенным для оценочной практики.

Федеральный стандарт оценки № 3 теперь не содержит требования, которое в старой редакции стандарта было установлено п. 5: "Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации".

Требования к оформлению отчета об оценке, установлены Законом № 135-ФЗ, ФСО № 1, ФСО № 3, но главные изменения требований к оформлению отчета об оценке коснулись ФСО № 3. Если раньше Законом № 135-ФЗ, ФСО № 1, ФСО № 3, ФСО № 7, а также стандартом оценки Российского общества оценщиков ССО РОО 2-02-2010 было установлено 117 требований к тому, какие сведения и разделы, включая названия последних, должен содержать отчет об оценке, то теперь требования к оформлению отчета об оценке, установленные Законом № 135-ФЗ, ФСО № 1, ФСО № 3 и ФСО № 7, упрощены, а стандарт  ССО РОО 2-02-2010 и вовсе отменен. Что же изменилось?

Во-первых, указанные нормативные правовые акты теперь не определяют состав разделов отчета об оценки и их названия, а просто определяют сведения, которые должны быть изложены в отчете об оценке. Единственный раздел, который жестко регламентируется ФСО № 3 – это раздел "Основные факты и выводы".

Во-вторых, количество сведений, которые должен содержать отчет об оценке, сокращено со 117 до 83.

Обратим также внимание на то, что ни ФСО № 1, ни ФСО № 3 теперь не содержат требования обязательного применения всех трех подходов к оценке, а, в случае невозможности применения какого-либо из них, требования привести в отчете об оценке обоснование отказа от применения данного подхода к оценке также нет.

В Табл. 1 приведены все сведения, которые обязательно должны содержаться в отчете об оценке, при этом согласно п. 8 ФСО № 3 состав и содержание разделов не зависит от вида объекта оценки.

Табл. 1. Сведения и разделы, которые должен содержать отчет об оценке

Обязательные разделы отчета об оценке и

сведения, которые должны содержаться

в отчете об оценке

Основание

Закон

№ 135-ФЗ

ФСО

№ 3

ФСО

№ 1

ФСО

№ 7

1

дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости)

ст.11, абз. 3, 12

 

п.8

 

2

цели проведения оценки объекта оценки

ст.11, абз. 3, 8

 

 

 

3

задачи проведения оценки объекта оценки (предполагаемое использование результатов оценки)

ст.11, абз. 3

 

п. 21г

 

4

дата составления отчета

ст.11, абз. 5

п.8 

 

 

5

порядковый номер отчета

ст.11, абз. 5

п.8 

 

 

7

в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица

ст.11, абз. 9

п.8ж 

 

 

7

полное и сокращенное наименование

 

п.8ж 

 

 

8

дата государственной регистрации

 

п.8ж 

 

 

9

основной государственный регистрационный номер

 

п.8ж 

 

 

10

в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - балансовая стоимость объекта оценки

ст.11, абз. 9

п.8ж 

 

 

11

принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

ст.11, абз. 10

п.8в

 

 

12

перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

ст.11, абз. 10

 

 

 

13

ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике

получения соответствующей информации и дате ее подготовки (если информация при опубликовании на сайте в

информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена  свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения

оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или  адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация,

опубликованная не в общедоступном печатном издании,  то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов)

 

п.11

 

 

14

документы, предоставленные заказчиком, должны быть подписаны уполномоченным лицом и заверены в установленном порядке

(к отчету прикладываются их копии)

 

п. 12

 

 

15

последовательность определения стоимости объекта оценки

ст.11, абз. 11

п.8и

 

 

Табл. 1. Сведения и разделы, которые должен содержать отчет об оценке

Обязательные разделы отчета об оценке и

сведения, которые должны содержаться

в отчете об оценке

Основание

Закон

№ 135-ФЗ

ФСО

№ 3

ФСО

№ 1

ФСО

№ 7

16

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

ст.11, абз.13

п.8ж 

 

 

17

Отчет должен быть пронумерован постранично

ст.11, абз.16

п.6

 

 

18

Отчет должен быть подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку

ст.11, абз.16

п.6

 

 

19

Отчет должен быть прошит, скреплен личной печатью оценщика ил оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор

ст.11, абз.16

п.6

 

 

20

Отчет должен быть скреплен подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор

 

п.6

 

 

21

Раздел. Основные факты и выводы

 

п.8е

 

 

22

основание для проведения оценки объекта оценки

ст.11, абз. 6

п.8е

 

 

23

общая информация, идентифицирующая объект оценки

 

п.8е

 

 

24

результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

 

п.8е

 

 

25

итоговая величина стоимости объекта оценки

ст.11, абз. 11

п.8е

 

 

 

может быть представлена в виде конкретного числа с округлением

по математическим правилам округления либо в виде интервала значений,

если такое представление предусмотрено законодательством РФ или

заданием на оценку

 

п.14

 

 

 

и должна быть выражено в валюте РФ, то есть в рублях

 

 

п.27

 

26

ограничения и пределы применения полученного результата

ст.11, абз. 11

п.8е

 

 

27

Задание на оценку

 

п.8а

 

 

28

объект оценки

 

 

п.21а

 

29

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

 

 

 

п.8

30

характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

 

 

 

п.8

Табл. 1. Сведения и разделы, которые должен содержать отчет об оценке

Обязательные разделы отчета об оценке и

сведения, которые должны содержаться

в отчете об оценке

Основание

Закон

№ 135-ФЗ

ФСО

№ 3

ФСО

№ 1

ФСО

№ 7

31

права на объект оценки, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки

 

 

п.21б

п.8

32

цель оценки

 

 

п.21в

 

33

предполагаемое использование результатов оценки

 

 

п.21г

 

34

вид стоимости

 

 

п.21д

 

35

дата оценки

 

 

п.21е

 

36

допущения, на которых должна основываться оценка

 

 

п.21ж

 

37

Сведения о заказчике оценки

 

п.8г

 

 

38

полное и сокращенное наименование

 

п.8г

 

 

39

дата государственной регистрации

 

п.8г

 

 

40

основной государственный регистрационный номер

 

п.8г

 

 

41

Сведения об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке

ст.11, абз. 7

п.8г

 

 

42

фамилия, имя, отчество оценщика

ст.11, абз. 7

п.8г

 

 

43

сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков

ст.11, абз. 7

п.8г

 

 

44

место нахождения оценщика

ст.11, абз. 7

п.8г

 

 

45

Сведения о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор

 

п.8г

 

 

46

полное и сокращенное наименование

 

п.8г

 

 

47

дата государственной регистрации

 

п.8г

 

 

48

основной государственный регистрационный номер

 

п.8г

 

 

Табл. 1. Сведения и разделы, которые должен содержать отчет об оценке

Обязательные разделы отчета об оценке и

сведения, которые должны содержаться

в отчете об оценке

Основание

Закон

№ 135-ФЗ

ФСО

№ 3

ФСО

№ 1

ФСО

№ 7

49

Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах

 

п.8д

 

 

50

их квалификации

 

п.8д

 

 

51

степени их участия в проведении оценки объекта оценки

 

п.8д

 

 

52

Применяемые стандарты оценочной деятельности

ст.11, абз. 3

п.8б

 

 

53

стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки

ст.11, абз. 10

 

 

 

54

обоснование использования стандартов оценки для определения стоимости объекта оценки

ст.11, абз. 10

 

 

 

55

Описание объекта оценки

ст.11, абз. 9

п.8ж 

 

 

56

Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, в т. ч.

 

п.8з

 

 

57

анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта,

в т. ч. тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

 

 

 

п. 11а

58

определение сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки

 

 

 

п. 11б

59

анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом,

а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен

 

 

 

п. 11в

60

анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости

(ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости)

с приведением интервалов значений этих факторов, обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов

 

 

 

п. 11г

61

основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта

 

 

 

п. 11д

 

Табл. 1. Сведения и разделы, которые должен содержать отчет об оценке

Обязательные разделы отчета об оценке и

сведения, которые должны содержаться

в отчете об оценке

Основание

Закон

№ 135-ФЗ

ФСО

№ 3

ФСО

№ 1

ФСО

№ 7

62

Анализ наиболее эффективного использования

 

 

 

р.VI

63

Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов к оценке

 

п.8и

 

 

64

обоснование выбора используемых подходов к оценке

 

п.8и

 

 

 

описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения

стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки,

определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки

 

п.8и

 

 

 

Описание процесса оценки в части применения доходного подхода к оценке

 

 

 

 

65

описание применения подхода к оценке и методов оценки

 

п.8и

 

 

66

обоснование выбора методов оценки в рамках доходного подхода

 

п.8и

 

 

67

расчеты

 

п.8и

 

 

 

Описание процесса оценки в части применения затратного подхода к оценке

 

 

 

 

68

описание применения подхода к оценке и методов оценки

 

п.8и

 

 

69

обоснование выбора методов оценки в рамках затратного подхода

 

п.8и

 

 

70

Расчеты

 

п.8и

 

 

 

Описание процесса оценки в части применения сравнительного подхода к оценке

 

 

71

описание применения подхода к оценке и методов оценки

 

п.8и

 

 

72

обоснование выбора методов оценки в рамках сравнительного подхода

 

п.8и

 

 

Табл. 1. Сведения и разделы, которые должен содержать отчет об оценке

Обязательные разделы отчета об оценке и

сведения, которые должны содержаться

в отчете об оценке

Основание

Закон

№ 135-ФЗ

ФСО

№ 3

ФСО

№ 1

ФСО

№ 7

73

описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов,

использование в расчетах лишь части доступных оценщику аналогов должно быть обосновано

 

 

 

п.22в

74

расчеты

 

п.8и

 

 

75

Описание процедуры согласования результатов оценки

 

п.8к

 

 

76

выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в

рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов

 

п.8к

п.25

 

77

При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами,

в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений

 

 

п.25 

 

78

Суждение о возможных границах интервала, в котором может находиться стоимость, если в задании на оценку не указано иное

 

 

п.26 

п.30

79

Если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое

экспертным мнением, должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации)

 

п.13

 

 

 

Приложения

 

 

 

 

80

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие

количественные и качественные характеристики объекта оценки, в т. ч.

 

п.10

 

 

81

правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

 

п.10

 

 

82

документы технической инвентаризации

 

п.10

 

 

83

заключения экспертиз и другие документы  по объекту оценки (при их наличии)

 

п.10