Некомерческое партнерство

Институт проблем города

8(423) 245-87-03

8(423) 245-39-99

8(423) 244-67-87

Неустранимый физический износ– согласованный расчет

Ю.В. Зеленский
сертифицированный специалист по оценке недвижимости в соответствии с EN ISO/IEC 17024, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, заместитель директора НП "Институт проблем города", г. Владивосток

 

Неустранимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования.

Основная проблема при расчете неустранимого физического износа заключается в том, что формальный расчет накопленного с годами неустранимого физического износа, выполняемый оценщиками традиционно по линейной временной зависимости [1 – 3], приводит к занижению результата (Рис. 1 – красная линия), так как с точки зрения доходного подхода экономическое обесценивание недвижимости с годами в связи с его физическим старением, на самом деле, следует нелинейной зависимости (Рис. 1 - синяя линия).

Рис. 1

Данная зависимость промоделирована следующим образом:

а)    Построена простая модель дохода, в которой в течение экономического срока службы здания собираемый ежегодный чистый операционный доход (ЧОД) остается постоянным в реальном выражении.

б)    Абсолютная текущая стоимость для каждого года в реальном выражении рассчитывается с помощью заданной ставки дисконтирования как сумма дисконтированных к этому году всех оставшихся будущих ЧОД. При переходе от нулевой даты к дате через год количество будущих ЧОД уменьшается на один, причем второй ЧОД, учтенный при расчете стоимости на нулевую дату, станет первым, третий – вторым и т.д., а "потеряется" последний ЧОД). В силу этого текущая стоимость через год после нулевой даты уменьшится незначительно. Данная ситуация будет повторяться и далее, причем достаточно долго потеря последнего ЧОД будет слабо сказываться на текущей стоимости, рассчитанной на соответствующую дату, и только с приближением к окончанию экономического срока службы здания влияние на его текущую стоимость потери последнего ЧОД будет нарастать. Это и объясняет, почему в модели доходного подхода к оценке экономическое обесценивание имущества с годами в связи с его физическим старением происходит нелинейно.

в)    Относительная (нормированная) текущая стоимость в реальном выражении рассчитывается нормированием результатов расчета абсолютной стоимости для всех лет экономического срока службы здания на величину абсолютной стоимости на начало этого срока (дата оценки на Рис. 1).

Полученная зависимость (Рис. 1 - синяя линия) отражает изменение относительной стоимости именно в связи с накоплением неустранимого физического износа, так как расчеты основаны на дисконтировании ЧОД, поддерживаемых на максимальном уровне вследствие того, что здание все время поддерживается в кондиционном состоянии за счет регулярного исправления накопленного устранимого износа.

Таким образом, в целях расчетов в рамках затртаного подхода к оценке на каждую дату определения стоимости можно рассчитать накопленный относительный (нормированный) неустранимый физический износ здания согласованным образом путем вычитания из 100% величины в процентах нормированной текущей стоимости соответствующего прогнозного года. Именно такой расчет позволит обеспечить "измерение" затратным и доходным подходами оценки одной и той же по своей сути величины рыночной стоимость оцениваемой недвижимости.

В заключение добавим, что для уточнения расчета неустранимого износа можно усложнить модель дохода и учесть, что собираемый ежегодный ЧОД не будет оставаться постоянным в реальном выражении, а с приближением к концу экономического срока службы здания он будет постепенно уменьшаться.

Литература.

1.    Оценка недвижимости. Одиннадцатое издание (The Appraisal of Real Estate. 11th Edition. - Appraisal Institute (USA), 1996). М.: ОО "Российское общество оценщиков", 2007.

2.    Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб: СПбГТУ, 1997, 422 с.

3.    Е.С. Озеров. Экономика и менеджмент недвижимости. - СПб.: МКС, 2003