Некомерческое партнерство

Институт проблем города

8(423) 245-87-03

8(423) 245-39-99

8(423) 244-67-87

Можно ли использовать аналоги

Можно ли использовать аналоги, проданные после даты оценки?

Ю.В. Зеленский
сертифицированный специалист по
оценке недвижимости в соответствии с EN ISO/IEC 17024, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, заместитель директора НП "Институт проблем города", г. Владивосток

 

Все оценщики хорошо помнят, что в соответствии с п. 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, "Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки".
В настоящее время данный стандарт уже не действует и вместо него введен Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297. В данном стандарте указанное выше требование несколько изменено и содержится в п. 8 "Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки".

Стандарт-то изменен, но проблема его понимания осталась, поэтому рассмотрим ошибочность бытующего мнения о том, что согласно п. 8 (ранее - п. 19) ФСО № 1 нельзя использовать в сравнительном подходе к оценке аналоги, выставленные на продажу после даты оценки.
1.Œ Дело в том, что п. 8 (ранее - п. 19) ФСО № 1 не содержит требований к аналогам. На самом деле он содержит указание на ограничение в использовании информации о событиях, произошедших после даты оценки, а вовсе не запрет на использование аналогов, выставленных на продажу после даты оценки. Подчеркнем, что в ФСО № 1 идет речь не об информации вообще, а только информации о событиях. В связи с этим, принципиальным является вопрос о том, как корректно следует понимать термин "событие".
В соответствии с Конституцией РФ государственным языком РФ на всей ее территории является русский язык.
Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 01.06.2005 № 53-ФЗ "О государственном языке Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 01.06.2005 № 53-ФЗ) статус русского языка как государственного языка РФ предусматривает обязательность использования русского языка в сферах, определенных этим законом, другими федеральными законами, Законом Российской Федерации от 25.10.1991 № 1807-I "О языках народов Российской Федерации" и иными нормативными правовыми актами РФ. В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 01.06.2005 № 53-ФЗ русский язык подлежит обязательному использованию:

 

- в деятельности федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, иных государственных органов, органов местного самоуправления, организаций всех форм собственности, в том числе в деятельности по ведению делопроизводства (п. 1 ч. 1 ст. 3),
- в конституционном, гражданском, уголовном, административном судопроизводстве, судопроизводстве в арбитражных судах, делопроизводстве в федеральных судах, судопроизводстве и делопроизводстве у мировых судей и в других судах субъектов Российской Федерации (п. 4 ч. 1 ст. 3).

В раздел 18.2 "толкование права" учебника "Теория государства и права" [1] поясняется, что "толкование конкретной нормы начинается с языкового способа. Языковой способ толкования основывается на знании языка, на котором сформулированы нормы права, на использовании правил синтаксиса, морфологии, словоупотребления.

При определении значения терминов и слов следует учитывать многозначность слов и выражений. Законодатель из многих значений слова выбирает одно, самим текстом придавая ему определенное значение. Поэтому одно из основных правил языкового способа толкования состоит в том, чтобы определить значение слов в контексте статьи или нормативного акта". Юридической наукой выработан ряд правил языкового толкования, первым из которых всегда указывают следующее: "Словам и выражениям следует придавать то значение, которое они имеют в соответствующем литературном языке, если нет оснований для иной их интерпретации… Придание словам иного значения, отличного от общеупотребительного, должно быть обосновано, доказано с помощью иных способов толкования или вытекать из легальных дефиниций".

Исходя из этого, укажем, что согласно "Толковому словарю русского языка" Ожегова [2] "событие - то, что произошло, то или иное значительное явление, факт общественной, личной жизни".

Согласно "Толковому словарю русского языка" Ушакова [3] "событие - важное явление, крупный факт, происшедший в общественной или личной жизни".

Согласно "Малому академическому словарю" [4]  "событие  - то, что произошло, случилось, значительное явление, факт общественной или личной жизни", а также "то, что представляет собой выдающееся происшествие, явление, выходящее за рамки обычного течения жизни".

Как видим, все приведенные словари русского языка толкуют понятие "событие" через синонимы - "происшествие", "явление", "факт", при этом надо подчеркнуть три существенных обстоятельства: во-первых, событие касается не любых явлений, а только имеющих отношение к жизни человека и общества (ср.: "явление природы", но: не "событие природы"), во-вторых, событие – это то, что уже произошло, и, в-третьих, событием обозначают не любые происшествия, явления, факты, а только выдающиеся происшествия, явления, факты, выходящие за рамки обычного течения жизни.

Аналогично термин "событие" понимает и экономическая теория. Например, согласно "Большому экономическому словарю" [5] "событие – происшедшие значительные явления, факты жизни". Учитывая, что оценка стоимости относится к экономическим дисциплинам, именно приведенное понимание термина "событие" применимо, в первую очередь, для раскрытия сути п. 19 ФСО № 1.

Из изложенного можно сделать однозначный вывод о том, что и с точки зрения норм русского языка, и с точки зрения экономической терминологии предложения к продаже аналогов, опубликованные в средствах массовой информации и в сети Интернет после даты оценки, не являются произошедшими фактами и выдающимися явлениями, выходящими за рамки обычного течения жизни. Поэтому информация ценах предложений к продаже аналогов не является информацией о событиях, произошедших после даты оценки, и использование такой информации оценщиками непосредственно при оценке, т. е. использование таких аналогов для расчета стоимости объекта оценки, не противоречит установленным п. 8 (ранее – п. 19) ФСО № 1 требованиям.

Спорящие с этим стороны ни разу в моей практике не привела обоснований для иной интерпретации термина "событие", отличной от общеупотребительной, не доказала с помощью иных способов толкования или из легальных дефиниций, почему термин "событие" должен трактоваться иначе, чем пояснено выше.

2. Хочу обратить внимание на то, что рассматриваемая проблема давно обсуждалась – еще в период действия старой редакции ФСО № 1 и его п. 19. Поэтому, если допустить, что при написании старой редакции стандарта была допущена ошибка в правовой интерпретации термина "событие", то ничего не мешала авторам новой редакции исправить ситуацию и убрать из п. 8 ФСО № 1 упоминания о событиях, распространив ограничение на использование любой информации, сформированной после даты оценки. Но они же этого не сделали!

Рис.1
Рис. 1

Тогда возникает вполне закономерный вопрос, почему оценщики в своей оценочной практике должны руководствоваться не указаниями нормативных правовых актов в том виде, как эти указания фактически изложены, а чьими-то интерпретациями данных указаний, ничем не обоснованными, явно выходящими за рамки правового поля, и, как мне кажется, основанными исключительно на принципе "я начальник, ты – дурак". Полагаю, что профессиональная оценка не может быть основана на угадывании чьих-то мнений, и бесспорным императивом для оценщика могут являться только фактические дефиниции нормативных правовых актов.

Ž3. А теперь посмотрим с точки зрения логики и вполне очевидных рассуждений на проблему применения непосредственно для расчета стоимости объекта оценки информации о ценах предложений аналогов, выставленных на продажу после даты оценки.

 

Если оценщику позволено использовать информацию о ценах предложений аналогов, выставленных на продажу до даты оценки, то что он сделает с этой информацией? Понятно, что на базе этой информации он сможет рассчитать ретроспективные по отношению к дате оценки удельные цены аналогов и определить зависимость изменения этих удельных показателей со временем вплоть до даты оценки (нулевой даты), проведя через полученные удельные показатели некоторый тренд (для выбранных для примера цен – это линейный тренд), как это показано на Рис. 1 (левая половина диаграммы – удельные показатели  и линейный тренд выделены зеленым цветом).

Но что мешает для оценки стоимости на дату оценки использовать информацию о ценах предложений аналогов, выставленных на продажу уже после даты оценки, и применить к ней тот же математический аппарат?

Ведь на базе этой информации точно также можно рассчитать перспективные по отношению к дате оценки удельные цены аналогов и определить зависимость изменения этих удельных показателей со временем вплоть до даты оценки (нулевой даты), также проведя через полученные удельные показатели тренд (для выбранных для примера цен – это вновь линейный тренд), как это показано на Рис. 1 (правая половина диаграммы – удельные показатели и линейный тренд выделены оранжевым цветом).

Более того, из Рис. 1 легко видеть, что совместное использование информации о ценах предложений аналогов, выставленных на продажу как после, так и до даты оценки повышает точность выполненных расчетов в приведенном примере на 5% - 8%, т.к. в этом случае тренд через все ретроспективные и перспективные удельные ценовые показатели уже не будет линейным и при этом явно более точно отразит зависимость изменения этих показателей со временем, что позволит более точно рассчитать стоимость на дату оценки (нулевую дату) и устранить погрешность расчета данной величины, присущую расчету с использованием либо только ретроспективных, либо только перспективных данных.

Поэтому хочется задать "толкователям правовых норм" вопрос: а почему, собственно говоря, для непосредственного расчета стоимости объекта оценки нельзя использовать информацию о ценах предложений аналогов, выставленных на продажу после даты оценки? Ведь если по какой то известной только этим "интерпретаторам" причине нельзя для расчета стоимости объекта оценки применять информацию о ценах таких аналогов, то точно по той же причине нельзя для расчета стоимости объекта оценки применять и информацию о ценах предложений аналогов, выставленных на продажу до даты оценки в силу того, что математический аппарат расчета и его экономическая сущность в обоих случаях абсолютно идентичны.

Что же тогда остается? Да только информация о ценах аналогов строго на дату оценки! Нужно ли объяснять, что требование использовать только такую информацию абсурдно, как абсурдно и фактическое требование "толкователей п. 8 ФСО № 1" искусственно искажать итоговый результат оценки.

4. Но может быть в мнении "законодателей оценочных мод" все-таки есть логика? Может быть, пытаясь ограничить использование цен предложений аналогов, выставленных на продажу после даты оценки, авторы ФСО № 1 действительно исходили из правильного понимания термина "событие"? Что это означает? Рассмотрим пример из жизни.

 

 

Рис.2
Рис. 2

 

В 2012 году во Владивостоке состоялся саммит АТЭС, в ходе подготовки к которому был, в частности, построен мост через бухту Золотой Рог. В результате этого полуостров Черкавского (в быту известный как Чуркин), ранее труднодоступный и имевший низкий инвестиционный потенциал, оказалась в непосредственной близости от центра города Владивостока в пределах 5-ти минутной транспортной доступности, что резко повысило его инвестиционную привлекательность. Как следствие цены здесь на земельные участки, еще в 2009 - 2010 годы составлявшие 3 500 – 4 000 руб./м2, к окончанию строительства моста выросли в разы - до 10 000 – 16 000 руб./м2.

Было ли проведение саммита АТЭС-2012 во Владивостоке с реконструкцией инженерной и транспортной инфраструктуры города событием для его жителей? Имело ли оно отношение к жизни общества в целом? Являлось ли оно выдающимся явлением, фактом, выходящие за рамки обычного течения жизни? Ответ – несомненно!

Значит, резкое изменение цен на земельные участки на полуострове Черкавского явилось следствием произошедшего в жизни города события. Можно предположить, что авторы ФСО № 1 могли как раз опасаться именно этой ситуации, то есть того, что некорректный учет влияния произошедшего события на ценовые показатели земельных участков может привести к искажению результата оценки. Так, например, если для оценки земельного участка на полуострове с датой оценки в 2010 году использовать цены на расположенные здесь земельные участки, сложившиеся  в 2012 году, то, как видимо полагают авторы ФСО № 1, это приведет к существенному завышению результата оценки. Но ведь это совсем не так!

Во-первых, если в рассматриваемом случае для оценки использовать перспективные по отношению к дате оценки ценовые данные, то очевидно, что они должны быть не только за один 2012 год, а охватывать более длительный период, например с 2010 года по 2012 год для того, чтобы построить корректные временные тренды.

 

Во-вторых, непонятно, почему авторы ФСО № 1 полагают, что события могут происходить только в будущем по отношению к дате оценки? Очевидно, что события могли происходить и до даты оценки, в следствие чего в уже изложенной выше логике мы вновь должны признать, что, в таком случае, использование цен предложений аналогов, выставленных на продажу до даты оценки также недопустимо.

В-третьих, использование только цен предложений аналогов, выставленных на продажу либо только до, либо только после даты оценки, как раз с большей вероятностью может привести к искажению результата оценки в случае, если событие произошло до или после даты оценки, соответственно, как это показано на Рис. 2.

Действительно, если провести линейный тренд через ретроспективные по отношению к нулевой дате оценки данные (отмечено зеленым цветом), то мы получим существенное (на 25%) завышение результата оценки, а если провести линейный тренд через перспективные по отношению к нулевой дате оценки данные (отмечено зеленым цветом), то мы получим существенное (на 20%) занижение результата оценки (отмечено оранжевым цветом).

Из приведенных на Рис. 1 и Рис. 2 примеров видно, что в целях устранения погрешностей результата оценки не только допустимым, но и необходимым является использование как ретроспективных, так перспективных по отношению к дате оценки ценовых данных. Именно с математической точки зрения для построения корректного временного тренда необходимо, чтобы дата оценки находилась внутри анализируемого временного интервала, а не вне его. Изложенное не следует воспринимать как что-то новое и неожиданное, напротив, оно является хорошо известным профессионально подготовленным специалистам правилом корректного выполнения регрессионного анализа.

Понятно, что на практике для целей расчета стоимости не используются ценовые данные, отстоящие от даты оценки на 3, 4, 5 и так далее лет. Речь, конечно, идет о ценовых данных, лежащих в достаточно близкой к дате оценки временной окрестности.

5. И наконец, обратим внимание на то, что все цены предложений продажи аналогов как до даты оценки, так и после нее являются на дату подготовки отчета об оценке ретроспективными, фактическими и обладают одной и той же степенью достоверности. Поэтому совершенно непонятно, на каком основании "толкователи" п. 8 ФСО № 1 отказывают половине этих цен в достоверности в случае, когда оценка делается на нулевую дату, но сразу признают их достоверность и возможность их использования в случае, если, например, делать оценку на условную дату 4, как это показано на Рис. 1 или Рис. 2. За счет чего достоверность половины рассматриваемых цен "как по мановению волшебной палочки" в руках этих "толкователей" то исчезает, то появляется?

Полагаю, что профессиональная оценка, все-таки, - это экономическая дисциплина, а не "демонстрация фокусов", поэтому посылы "толкователи п. 8 ФСО № 1", в любом случае, представляются несостоятельными.

Как видим, имеется масса аргументов, причем с разных точек зрения, почему не только допуфстимо, но и необходимо использовать информацию о ценах предложений аналогов, выставленных на продажу после даты оценки.

Аргументы же стороной, придерживающейся противоположной точки зрения, нигде не представлены.

Литература.

1.  Черданцев А.Ф. Теория государства и права: Учебник для вузов. - М.: Юрайт, 2000. - 432 с.

2.  Ожегов С. И., Шведова Н. Ю. Толковый словарь русского языка, электронный ресурс: доступно на http://slovarozhegova.ru/word.php?wordid=29578)

3.  Толковый словарь русского языка, под редакцией Д.Н. Ушакова, электронный ресурс: доступно на http://ushakov-online.ru/slovar-ushakova/sobytie/67815/

4.  Малый академический словарь. - М.: Институт русского языка Академии наук СССР, электронный ресурс: доступно на http://enc-dic.com/academic/Sobtie-59835.html

5.  Большой экономический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна. – 5-е изд. доп. и перераб. – М.: Институт новой экономики, 2002. – 1280 с.