Некомерческое партнерство

Институт проблем города

8(423) 245-87-03

8(423) 245-39-99

8(423) 244-67-87

Методы оценки рыночной стоимости земли

Ю.В. Зеленский
сертифицированный специалист по оценке недвижимости в соответствии с EN ISO/IEC 17024, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, заместитель директора НП "Институт проблем города", г. Владивосток

 

Методические основы оценки земли хорошо изложены в "Методических рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р. В данном документе поясняется, что, как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения. Проблемой для оценщиков, особенно начинающих, является запомнить названия всех этих методов и, соответственно, их суть. Для упрощения запоминания и понимания методов оценки земли и выполнена их структуризация, приведенная ниже.

Все используемые методы оценки земли можно условно распределить на 2 группы, в которых можно выделить 3 подгруппы:

Группа 1 - прямые методы

Группа 2 - косвенные методы

подгруппа 1

подгруппа 2

подгруппа 3

метод сравнения продаж

метод капитализации земельной ренты

метод выделения

метод распределения

метод остатка

метод предполагаемого использования

Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения.

Методы группы 1.

Методы этой группы относятся к прямым методам, основанным на непосредственном получении из анализа рынка земельных участков информации о ценовых показателях, и применяются для оценки как застроенных, так и незастроенных земельных участков

Метод сравнения продаж. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с аналогами, определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий аналогов от оцениваемого участка, корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени этих отличий, применение корректировки по каждому из элементов сравнения цен аналогов, сглаживающей их отличия от оцениваемого участка и расчет рыночной стоимости участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация), транспортная доступность, инфраструктура.

Метод капитализации земельной ренты. Условие применения метода: наличие информации о  рыночной земельной ренте для аналогичных оцениваемому земельных участков. Метод предполагает расчет рыночной земельной ренты, которую может создавать оцениваемый участок, определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты, расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Методы группы 2.

Методы этой группы являются косвенными методами измерения стоимости земли, когда данный показатель непосредственно не исследуется, и основаны на уравнении

РСед=  Сул. + Сзем

где       РСед - стоимость единого объекта недвижимости;

Сул  - стоимость улучшений, расположенных на земельном участке;

Сзем - стоимость земельного участка.

откуда следует, что                            Сзем= РСед - Сул

Методы подгруппы 2.

Методы данной подгруппы заключаются в том, что Сед, Сул  определяются сравнительным подходом на основании данных о фактических продажах реально существующих объектов недвижимости, как правило, не новых, при этом в показателе для улучшения учитывается накопленный износ за счет всех факторов обесценивания.

Информация о ценах предложений единых объектов недвижимости к продаже достаточна обширна, расчет стоимости входящих в них улучшений возможен, поэтому применимость обоих методов для оценки земли в общем случае не вызывает сомнений.

Метод выделения. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок (при отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложений) с едиными объектами недвижимости, включающими в себя участки, аналогичные оцениваемому земельному участку, и улучшения, соответствующие НЭИ оцениваемого участка. Метод предполагает следующую последовательность:

  • определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, размещаемого на оцениваемом участке при его НЭИ, с аналогами;
  • определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта  недвижимости, размещаемого на оцениваемом участке при его НЭИ;
  • определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий аналога от единого объекта недвижимости, размещаемого на оцениваемом участке при его НЭИ;
  • корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, размещаемого на оцениваемом участке при его НЭИ;
  • расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, размещаемого на оцениваемом участке при его НЭИ, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
  • расчет восстановительной стоимости улучшений оцениваемого земельного участка (суммы затрат на создание улучшений земельного участка с учетом прибыли проекта девелопмента и величины накопленного износа улучшений);
  • расчет рыночной стоимости оцениваемого участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, размещаемого на оцениваемом участке при его НЭИ, восстановительной стоимости улучшений.

Метод распределения. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок (при отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложений) с едиными объектами недвижимости, включающими в себя участки, аналогичные оцениваемому земельному участку, и улучшения, соответствующие НЭИ оцениваемого участка, а также наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Метод предполагает следующую последовательность действий:

  • определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, размещаемого на оцениваемом участке при его НЭИ, с аналогами;
  • определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, размещаемого на оцениваемом участке при его НЭИ;
  • определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий аналога от единого объекта недвижимости, размещаемого на оцениваемом участке при его НЭИ;
  • корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, размещаемого на оцениваемом участке при его НЭИ;
  • расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, размещаемого на оцениваемом участке при его НЭИ, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
  • расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости kзем.

Формула, которую использует данный метод, выглядит иначе, чем формула, лежащая в основе остальных косвенных методов оценки земли, а именно

Сзем= РСед х kзем

Однако данное обстоятельство не должно вводить в заблуждение. По сути, оба метода основаны на одной той же идее и по первым 5 пунктам последовательность их выполнения совпадает. Отличие заключается в том, что используемый в методе распределения показатель kзем является, на самом деле, усреднением результатов многократно выполненного до этого метода распределения, поэтому в методе распределения результат фактически соответствует средней величине из ряда измерений, тогда как в методе выделение такое измерение единично. В силу этого метод распределения гипотетически способен дать более точный результат, так как известно, что погрешность средней величины из результатов ряда измерений меньше погрешности каждого результата по отдельности. Однако на практике выполнить такое масштабное обобщение статистического материала крайне сложно и метод применяется редко.

Методы подгруппы 3.

Методы данной подгруппы заключаются в том, что в рамках доходного подхода исходя из рыночных арендных ставок, строительных затрат и иных параметров моделируются Сед и Сул для нового объекта, которым гипотетически может быть застроена земля в соответствии с ее НЭИ. По своей идеи оба метода схожи, но метод остатка для определения Сед использует метод прямой капитализации, а метод предполагаемого использования использует метод дисконтирования денежных потоков, поэтому он дает более точный результат за счет моделирования временного распределения инвестиций в создание недвижимость и доходов от ее использования.

Информация о рыночных арендных ставках, строительных затратах, иных параметрах, необходимых для расчетов в рамках рассматриваемых методов, достаточна обширна, поэтому практически всегда применимость обоих методов для оценки земли не вызывает сомнений.

Метод остатка. Условие применения метода: возможность застройки оцениваемого участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагает следующую последовательность действий:

  • расчет восстановительной стоимости вновь построенных улучшений, соответствующих НЭИ оцениваемого земельного участка;
  • расчет чистого операционного дохода от вновь построенного единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
  • расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения восстановительной стоимости улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
  • расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
  • расчет рыночной стоимости земельного участка путем прямой капитализации земельной ренты.

Метод допускает более простую и чаще используемую последовательность действий:

  • расчет восстановительной стоимости вновь построенных улучшений, соответствующих НЭИ оцениваемого земельного участка;
  • расчет чистого операционного дохода от вновь построенного единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
  • расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем прямой капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
  • расчет рыночной стоимости участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости восстановительной стоимости улучшений.

Метод предполагаемого использования. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод предполагает следующую последовательность:

  • определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с его НЭИ (например, затрат на создание вновь построенных улучшений участка или затрат на разделение участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
  • определение величины и временной структуры доходов от участка при его НЭИ;
  • определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от участка при его НЭИ;
  • определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
  • расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, в том числе инвестиционных, связанных с использованием земельного участка.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование участка или вновь построенного единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.