Некомерческое партнерство

Институт проблем города

8(423) 245-87-03

8(423) 245-39-99

8(423) 244-67-87

Методики расчета экономически обоснованной арендной платы

Ю.В. Зеленский
сертифицированный специалист по оценке недвижимости в соответствии с EN ISO/IEC 17024, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, заместитель директора НП "Институт проблем города", г. Владивосток

 

Методика расчета арендной платы за помещения

В основу методики расчета экономически обоснованной арендной платы за помещения положена связь между рыночной стоимостью доходного имущества и рыночной арендной платой за него. Суть методики в следующем: если бы была известна арендная плата за арендованное имущество, можно было бы, зная расходы арендодателя, связанные с содержанием арендованного имущества, рассчитать продуцируемые имуществом денежные потоки, и с помощью стандартной методики дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода капитализировать их в текущую рыночную стоимость данного арендованного имущества.

Очевидно, что возможна и обратная операция, называемая рекапитализацией стоимости – зная текущую рыночную стоимость арендованного имущества можно в рамках стандартной расчетной схемы методики дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода подобрать такие арендные платежи, капитализация которых по соответствующей ставке дисконтирования приводит к той же текущей рыночной стоимости. Рассчитанные таким образом арендные платежи и будут обоснованной рыночной арендной платой за оцениваемое имущество.

Приведенная методика для установления рыночной арендной платы за оцениваемый объект в литературе еще называется метод компенсации затрат [1] и основывается также на следующем положении: арендодатель вкладывает денежные средства в покупку приносящей доход недвижимости в обмен на право получать в будущем доход от сдачи ее в аренду и от последующей ее продажи. Арендный платеж, кроме возврата вложенных средств, должен при этом обеспечить арендодателю определенную норму дохода на вложенный капитал. По сути, данная методика есть ничто иное, как метод дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода, в котором решение ищется не в отношении рыночной стоимости, а в отношении величины арендной платы. В этом случае затраты арендодателя на приобретение оцениваемых помещений по рыночной стоимости PV компенсируются ежемесячными денежными поступлениями в течение периода аренды в Т месяцев, причем эти поступления равны ежемесячным арендным платежам lm за объект оценки за минусом всех затрат, связанных с обслуживанием объекта оценки, если эти затраты несет арендодатель, а также реверсией Rev – доходом от продажи помещений в конце периода аренды. 

Приведенная методика для установления рыночной арендной платы за оцениваемый объект в литературе еще называется метод компенсации затрат [1] и основывается также на следующем положении: арендодатель вкладывает денежные средства в покупку приносящей доход недвижимости в обмен на право получать в будущем доход от сдачи ее в аренду и от последующей ее продажи.

Арендный платеж, кроме возврата вложенных средств, должен при этом обеспечить арендодателю определенную норму дохода на вложенный капитал. По сути, данная методика есть ничто иное, как метод дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода, в котором решение ищется не в отношении рыночной стоимости, а в отношении величины арендной платы. В этом случае затраты арендодателя на приобретение оцениваемых помещений по рыночной стоимости PV компенсируются ежемесячными денежными поступлениями в течение периода аренды в Т месяцев, причем эти поступления равны ежемесячным арендным платежам lm за объект оценки за минусом всех затрат, связанных с обслуживанием объекта оценки, если эти затраты несет арендодатель, а также реверсией Rev – доходом от продажи помещений в конце периода аренды. Учитывая, что планируемым договором аренды, заключаемым относительно федерального, государственного или муниципального имущества, как правило установлено, что все расходы, связанные с обслуживанием объекта оценки, несет арендатор, ежемесячная арендная плата и есть те денежные поступления, которые будет получать арендодатель, поэтому можно записать

(ф. 1)

Основными факторами, влияющими на величину арендной платы и используемыми в расчетах по приведенной формуле, являются:

- значение рыночной стоимости PV арендуемого объекта, рассчитанной с применением сравнительного и затратного подходов с последующим согласованием результатов;

- значение годовой ставки дисконтирования в реальном выражении.

- значение годовой инфляции, 

Учет инфляции осуществляется за счет использования всех параметров в номинальном выражении следующим образом:

а)   выбирается учитывающая годовую инфляцию Infгод номинальная помесячная ставка дисконтирования при заданной реальной (очищенной от инфляции) годовой ставке дисконтирования iгодрва

(ф. 2)

б)   реверсия определяется коррекцией на годовую инфляцию рыночной стоимости PV объекта оценки, уменьшенной на годовой износ оцениваемого здания:

(ф. 3)

где kизн  - коэффициент годового износа здания (в % от  рыночной стоимости).

Учтем далее, что по условиям решаемой в работе задачи арендная плата должна уплачиваться ежемесячно в конце оплачиваемого периода равными платежами l на протяжении всего срока аренды, а срок арены равен 12 месяцам (1 году), и перепишем уравнение (27) следующим образом

(ф. 4)

Заметим, что в правой части уравнения сумма есть ничто иное как текущая стоимость единичного постнумерандного аннуитета A(i,12) и может быть выражена как

(ф. 5)

Подставляя (31) в (30), получим

(ф. 6)

Данное уравнение может быть уже решено относительно параметра l - "ежемесячной равновеликой арендной платы, учитывающей прогнозную на год инфляцию".

(ф. 7)

Полученная таким образом величина арендной платы l и будет искомой величиной для объекта оценки, для которого определена рыночная стоимость PV, при этом будут учтены существенные условия будущего договора аренды:

- все эксплуатационные расходы в течение срока аренды оплачивает арендатор;

- арендная плата уплачивается ежемесячно в конце оплачиваемого периода равными платежами на протяжении всего годового срока аренды и в ней учтена компенсация прогнозной годовой инфляции.

Обратим внимание также на то, что возможны различные варианты взимания арендной платы, и метод компенсации затрат позволяет рассчитать бесконечное множество схем уплаты рыночных арендных платежей за объект оценки, при которых текущая суммарная стоимость арендных платежей равна всегда одной и той же величине - рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, в общем виде задача расчета арендной платы имеет бесконечное множество решений, и для того, чтобы выбрать из этого множества какое-либо единственное решение задачи, необходимо установить условия, которым должны соответствовать арендные платежи, например, так, как это показано выше.

Следует иметь в виду, что ставка арендной платы, полученная на базе оценки рыночной стоимости объекта оценки, уже является рыночной, поскольку определяется как наиболее вероятный размер арендной платы, по которой объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции. Можно также сказать, что рассчитанная указанным выше способом величина арендной платы l является экономически обоснованной величиной.

Из описанной выше методики расчета рыночной арендной платы за помещения следует еще один важный вывод. Так как данная методика представляет собой ни что иное, как метод дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода, в котором решение ищется в отношении неизвестной величины арендной платы за объект оценки на базе уже рассчитанной его рыночной стоимости, а не наоборот, то становится понятным, что при оценке рыночной стоимости объекта оценки в целях сдачи его в аренду применение доходного подхода принципиально невозможно, а оценка рыночной стоимости объекта оценки должна проводиться только методами затратного и сравнительного подходов.