Некомерческое партнерство

Институт проблем города

8(423) 245-87-03

8(423) 245-39-99

8(423) 244-67-87

Методики расчета арендной платы за специализированную собственность

Ю.В. Зеленский
сертифицированный специалист по оценке недвижимости в соответствии с EN ISO/IEC 17024, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, заместитель директора НП "Институт проблем города", г. Владивосток

 

Импульсом для опубликования методики послужила забавная ситуация, с которой мы столкнулись при работе с компанией N, имеющей в собственности комплекс уличного освещения и пытающейся сдать в аренду как сам комплекс, так и опоры уличного освещения в качестве точек подвеса для размещения линии связи, рекламы, дорожных знаков и других устройств. Для расчета величины арендной палаты специалисты компании N применили формулу из [1]. Не вступая в дискуссию с ее авторами по ряду спорных высказываний, поясним, что приведенная в [1] формула расчета арендной платы верна только для частного случая арендных отношений. Однако отсутствие в статье разъяснений того, как получена формула, какой смысл имеют использованные в ней параметры, привело к тому, что выполненный специалистами компании N по формуле расчет ежемесячной арендной платы не имел ничего общего с экономически обоснованным результатом.

Это явилось следствием непонимания специалистами компании N смысла расчетных параметров (поскольку этот смысл не был описан в [1]) и, соответственно, их некорректного применения. Так, значение параметра i (рыночной нормы дохода на вложенный в объект аренды капитал) принято равным 0,46. Однако анализ смысла параметров, применяемых в формуле из [1], показывает, в частности, что при расчете ежемесячных арендных платежей параметр i соответствует месячной норме дохода, следовательно, специалисты компании N ожидают получить норму дохода на инвестиции в комплекс уличного освещения 46% в месяц или 9281 % в год! Учтенное специалистами компании N в их расчете уменьшение начальной стоимости комплекса на 3% за год при заявленном износе 76% означает, что экономический срок жизни комплекса составляет 139 лет!

Мы уверены в том, что любой публикуемый материал должен адресоваться в первую очередь тем, кто будет применять его на практике, а это не оставляет места для шарад и должно заставлять авторов ясно и подробно излагать суть предлагаемых ими методов.

Опасаясь, что выявленное нами некорректное применение формулы из [1] может получить широкое распространение, мы посчитали необходимым опубликовать свою методику расчета арендной платы и детально пояснить особенности расчета арендной платы за пользование специализированной собственностью для различных арендных условий и экономический смысл расчетных параметров на примерах единичного объекта (опоры уличного освещения) и имущественного комплекса (комплекса уличного освещения).

Пояснения относительно сути методики

В основу методики положена связь между рыночной стоимостью доходного объекта и генерируемым им доходом (арендной платой за него). Прежде чем раскрыть эту связь, необходимо пояснить, почему к комплексу или опоре уличного освещения можно применить понятие доходного объекта, а в качестве базы стоимости оправданно рассматривать их рыночную стоимость.

Согласно теории оценки, ключевым критерием для определения стоимости любого имущества является его полезность, а целью установления стоимости имущества служит определение и количественное выражение степени его полезности. Для некоторых типов имущества оптимальная полезность достигается в том случае, если оно эксплуатируется как отдельный объект; другое имущество может быть полезным в составе определенной группы, поэтому необходимо различать полезность имущества, рассматриваемого отдельно, и его полезность как части группы.

Рассматриваемый для иллюстрации методики комплекс уличного освещения:

– при использовании по основному назначению относится, согласно Международным стандартам оценки, к объектам "специализированного имущества - имущества, которое редко продается (если вообще продается) иначе как составная часть какого-либо бизнеса в силу своей уникальности, вызванной специализированным характером этого имущества или его структурой, особенностями конфигурации, размером, месторасположением либо иными характеристиками". Другими словами, отдельно взятый элемент имущественного комплекса уличного освещения может быть использован в целях уличного освещения только в составе имущественного комплекса, необходимого и достаточного для выполнения указанной функции, включающего опоры, светильники, кабели и прочие устройства. Абсурдно полагать, что отдельно взятый элемент комплекса уличного освещения (имеется в виду не изделие, а установленный и действующий согласно своему назначению объект) может быть продан какому-либо покупателю в целях обеспечения освещения улиц, в силу чего, строго говоря, он не может характеризоваться рыночной стоимостью, тогда как продажа указанного имущественного комплекса, включающего все элементы, необходимые для обеспечения уличного освещения, вполне возможна, и такой имущественный комплекс характеризуется рыночной стоимостью;

– при выполнении функций уличного освещения способен генерировать доход именно как имущественный комплекс и с этой точки зрения обладает именно групповой полезностью.

Таким образом, используемый по назначению комплекс уличного освещения:

– характеризуется стоимостью в обмене, то есть рыночной стоимостью;

– является доходным объектом, полезность (а следовательно, и рыночная стоимость) которого определяется способностью комплекса генерировать рентный доход (арендную плату).

Рассматриваемые для иллюстрации методики опоры уличного освещения:

– при использовании по основному назначению относятся, согласно МСО, к объектам специализированного имущества и, как пояснено выше для элементов комплекса, отдельно взятая опора не может быть продана в целях обеспечения освещения улиц и характеризоваться рыночной стоимостью (хотя для ряда применений в качестве "суррогата" рыночной стоимости специализированного имущества используют, согласно МСО, амортизируемые затраты замещения);

– способны генерировать доход только как группа опор в составе комплекса уличного освещения, могут быть проданы в его составе и в этом смысле обладают именно групповой полезностью, тогда как отдельно взятый элемент комплекса (например, опору) невозможно сдать в аренду в целях обеспечения освещения улиц и, соответственно, невозможно отнести к классу доходных объектов.

Если рассматривать отдельно взятую опору безотносительно к выполнению функций уличного освещения, а исключительно с точки зрения использования ее для размещения дополнительного устройства, то, вполне очевидно, что такая опора может быть либо продана, либо сдана в аренду лицу, заинтересованному в размещении дополнительного устройства. Из сказанного следует, что отдельно взятая опора уличного освещения, используемая не по основному назначению, а исключительно в качестве точки подвеса для размещения дополнительного устройства:

– характеризуется стоимостью в обмене, то есть рыночной стоимостью;

– является доходным объектом, полезность (следовательно, и рыночная стоимость) которого определяется способностью отдельно взятой опоры генерировать рентный доход (арендную плату), тем более что практика сдачи в аренду, например, мест размещения рекламной продукции на подготовленных для этих целей опорах, широко распространена в городах.

Суть методики заключается в том, что полезность любого доходного объекта выражается в его способности генерировать денежные потоки, в первую очередь рентные, поэтому рыночная стоимость такого объекта и определяется величиной этих денежных потоков (доходов). Математически рыночная стоимость доходного объекта равна сумме дисконтированных к текущему моменту всех генерируемых им за срок экономической жизни доходов и иных денежных поступлений за вычетом дисконтированных к текущему моменту всех расходов, связанных с извлечением этих доходов и поступлений, а также инвестиций в объект. Если для будущих периодов экономической жизни объекта известны величины арендной платы, иных поступлений, расходов и инвестиций, можно с помощью техники дисконтирования рассчитать рыночную стоимость этого объекта. Очевидно, выполнима и обратная операция - зная текущую рыночную стоимость доходного объекта и остальные указанные выше параметры, можно в рамках той же расчетной схемы определить соответствующую этой стоимости арендную плату, которая и будет являться экономически обоснованной арендной платой за доходный объект (объект аренды). При этом нужно понимать, что, в отличие от рыночной стоимости, однозначно определяемой на базе любого изменения исходных параметров, обратная задача будет иметь единственное решение только при условии, что характер изменения арендной платы по периодам в течение срока аренды определен заранее.

Исходные положения

1. Методика позволяет определить экономически обоснованную величину месячной равновеликой (в течение срока аренды) арендной платы за пользование единичным объектом или имущественным комплексом (далее - объектs аренды) при условии, что срок аренды равен 1 году.

 

2. В методике учитывается, когда поступают арендные платежи — в начале или в конце месяца, а также когда производятся выплаты земельных платежей, связанные с размещением на земельном участке объекта аренды — в начале или в конце соответствующего периода.

3. Арендная плата, рассчитанная в соответствии с методикой, обеспечивает арендодателю:

– компенсацию износа объекта аренды в течение срока аренды;

– компенсацию инфляции в течение срока аренды;

– компенсацию затрат арендодателя на содержание объекта аренды в течение срока аренды;

– компенсацию выплат платежей, связанных с земельным участком, на котором размещен объект аренды (земельного налога или платежей, определенных договором аренды участка);

– приемлемую норму дохода на инвестиции в объект аренды.

4. Исходные параметры для расчета месячной равновеликой арендной платы приведены ниже.

А. Общие экономические параметры:

Infг — годовая прогнозная инфляция за срок аренды, % (определяется в соответствие с официальным прогнозом, закрепленным в утвержденных бюджетных документах);

Iг-р — годовая норма дохода на инвестиции в объект аренды в реальном (очищенном от инфляции) выражении, % (определяется экспертно).

Б. Параметры, связанные с объектом аренды

Единичный объект:

Vнов — стоимость строительства нового объекта аренды — замещающего объекта, руб. (определяется в ценах на дату заключения договора аренды);

Tхр — хронологический возраст объекта аренды на дату заключения договора аренды, лет (определяется арендодателем);

Tост — оставшийся срок экономической жизни объекта аренды с даты заключения договора аренды, лет (определяется экспертно).

Имущественный комплекс:

Vн — рыночная стоимость объекта аренды на дату заключения договора аренды, руб. (определяется экспертно);

Dг — неустранимый износ объекта аренды за период аренды в результате естественного процесса старения материалов и конструкций, руб. (определяется экспертно);

В. Расходы арендодателя, связанные с эксплуатацией объекта аренды:

Eрем — средние затраты на одно обслуживание объекта аренды, руб. (определяются в ценах на начало аренды арендодателем);

Nрем — число обслуживаний объекта аренды в год (определяется арендодателем);

Eзем — единичный платеж за земельный участок, на котором расположен объект аренды — земельный налог или арендная плата, руб. (определяется законодательством РФ и местными нормативными документами);

Nзем — число платежей за земельный участок в год (определяется законодательством РФ и местными нормативными документами).

Базовая формула методики

Приведенные выше пояснения позволяют понять взаимосвязь между месячной равновеликой арендной платой Lрав за пользование в течение срока аренды (1 год) объектом аренды и его рыночной стоимостью на дату заключения договора аренды Vн. При этом мы исходим из того, что арендодатель несет определенные затраты на содержание объекта аренды и в течение 1 года Nрем раз выполняет ремонт (обслуживание) объекта аренды продолжительностью не более 1 месяца, затраты на k-й ремонт (обслуживание) составляют Eрем, k и отнесены на начало месяца, когда производится ремонт (обслуживание) объекта аренды, так как к этому моменту необходимая для ремонта (обслуживания) сумма должна быть накоплена и фактически уже выведена из оборота.

Выразим эту взаимосвязь вначале для случая, когда арендные платежи Lрав поступают в конце каждого месяца и неизменны в течение срока аренды, а земельные платежи Eзем, связанные с размещением на земельном участке объекта аренды, уплачиваются в течение срока аренды (1 год) Nзем раз в конце каждого платежного периода и размер этих платежей в течение срока аренды не меняется. В этом случае расчет рыночной стоимости объекта аренды на дату заключения договора аренды Vн может быть выполнен по формуле, в которой все расчетные показатели используются в номинальном (т. е. с учетом прогнозной инфляции) выражении:

(ф. 1)

где i     - ставка дисконтирования для денежных потоков, приведенных к месячным периодам (месячная норма дохода на инвестиции в объект аренды в номинальном выражении);

Vк - рыночная стоимость объекта аренды к концу срока аренды.

Номинальная ставка дисконтирования может быть определена следующим образом [2]:

(ф. 2)

где Infг - годовая прогнозная инфляция в течение срока аренды;

Iг-р - годовая норма дохода на инвестиции в объект аренды в реальном (очищенном от инфляции) выражении.

Отсюда следует, что

(ф. 3)

В формуле (1) в левых квадратных скобках просуммированы все дисконтированные к дате заключения договора аренды поступления от объекта аренды, ожидаемые в течение срока аренды. К таким поступлениям помимо арендных платежей относится также возврат по истечении срока аренды объекта аренды арендодателю для его доходного использования в последующие периоды времени; при этом учитывается, что рыночная стоимость объекта аренды к концу срока аренды Vк в силу действия разных факторов изменится.

В формуле (1) в правых квадратных скобках просуммированы все дисконтированные к дате заключения договора аренды затраты на содержание объекта аренды, ожидаемые в течение срока аренды, а именно затраты на ремонт (обслуживание) объекта аренды и земельные платежи.

Простое преобразование формулы (1) позволяет выразить искомую арендную плату Lрав:

(ф. 4)

Очевидно, что суть приведенных в формуле (4) параметров ясна, однако практическое применение данной формулы затруднено в силу большого количества этих параметров, а также сложности вычисления содержащихся в формуле сумм без применения компьютерных программ. Поэтому ниже приведено преобразование данной формулы к более простому для вычисления виду с использованием ряда упрощающих и обоснованных допущений.

Поясним также, что методика расчета арендной платы за пользование единичным объектом и методика расчета арендной платы за пользование имущественным комплексом по своей сути идентичны и основаны на формуле (4), однако различия в расчетах как стоимости, так и износа единичного объекта и имущественного комплекса приводят к некоторым отличиям в расчетных формулах. В связи с этим для удобства восприятия методики и дальнейшего ее применения мы посчитали целесообразным ниже привести раздельно тексты методик расчета арендной платы за пользование единичным объектом и имущественным комплексом, исключив из них, естественно, повторяющиеся моменты, но оставив, тем не менее, все существенные пояснения и формулы.  

Расчет арендной платы за пользование единичным объектом

Определение расчетного аппарата методики

1. Прежде всего выполним преобразование двух первых членов в квадратных скобках в формуле (4), представляющих собой разницу между рыночной стоимостью объекта аренды на дату заключения договора аренды и приведенной к дате заключения договора аренды рыночной стоимостью объекта аренды на дату завершения договора аренды.

Введем понятие рыночной стоимости объекта аренды в том состоянии, в котором он находился на момент начала эксплуатации Vнов, но измеренную в ценах на дату заключения договора аренды, и положим, что уменьшение рыночной стоимости объекта аренды только в результате естественного процесса старения материалов и конструкций без учета иных факторов, приводящих к ее изменению, происходит линейно, поэтому для измерения неустранимого износа D объекта аренды воспользуемся методом срока жизни в соответствии с формулой

(ф. 5)

Где Tхр - хронологический возраст объекта аренды на дату заключения договора аренды;

Tост - оставшийся срок экономической жизни объекта аренды на дату заключения договора аренды, определяемый на основании экспертных суждений.

Тогда рыночная стоимость объекта аренды на дату заключения договора аренды равна

(ф. 6)

Далее учтем, что рыночная стоимость объекта аренды не только уменьшается за счет действующего всегда естественного процесса старения объекта аренды, но и увеличивается в силу еще одного неизбежного фактора, а именно инфляции. Следовательно, рыночная стоимость объекта аренды к концу срока аренды Vк (через 1 год) может быть выражена как

(ф. 7)

Строго говоря, для учета роста рыночной стоимости актива со временем правильнее выбирать прогнозируемый роста цен на рынке, где обращаются подобные активы. Однако ввиду того, что опоры уличного освещения относятся к специализированным объектам недвижимости и рынка как такового не имеют, рост их рыночной стоимости непосредственно измерить невозможно, однако учитывая, что он определяется ростом стоимости работ, материалов и услуг, необходимых для создания опор, этот рост вполне может быть аппроксимирован индексом инфляции. Учитывая выражения (6), (7) и (2), определим, что

(ф. 8)

2. Для преобразования третьего члена в квадратных скобках в формуле (4) положим, что затраты на ремонт (обслуживание) объекта аренды изменяются во времени с темпом инфляции. Таким образом, если известна величина затрат на ремонт (обслуживание) объекта аренды в ценах на дату заключения договора аренды Eрем, то данные затраты в течение срока аренды составят

(ф. 9)

Учитывая выражения (9) и (2), определим, что

(ф. 10)

Известно, что сумма геометрической прогрессии равна

(ф. 11)

С учетом этого формула (10) может быть преобразована к виду

(ф. 12)

3. Наконец, последний член в квадратных скобках в формуле (4) с учетом выражения для суммы геометрической прогрессии (11) может быть легко преобразован к виду

(ф. 13)

4. Подставляя в формулу (4) выражения (8), (12), (13) и учитывая, что знаменатель первого сомножителя в ней представляет собой геометрическую прогрессию в смысле (11), получим

(ф. 14)

или     

(ф. 15)

Заметим, что множители в формуле (15) представляют собой стандартные функции денег [3]. Так, множитель перед квадратными скобками есть ничто иное, как взнос на амортизацию единицы PMTпост (12, i) для аннуитетных ежемесячных постнумерандных (то есть в конце каждого месяца) платежей в течение года при месячной ставке дисконтирования i, а множитель перед земельным платежом является фактором фонда возмещения SFFпост (12/ Nзем, i) для аннуитетных ежемесячных постнумерандных платежей в течение 12/Nзем месяцев также при месячной ставке дисконтирования i. Следовательно, для арендных платежей Lрав, поступающих в конце каждого месяца, при условии, что земельные платежи уплачиваются в конце каждого платежного периода, имеем:

(ф. 16)

 

5. Формула (16) имеет прозрачный смысл: первое слагаемое показывает, какими равновеликими поступлениями в конце каждого месяца могут быть скомпенсированы арендодателю потеря за период аренды стоимости объекта аренды в результате неустранимого износа и затраты арендодателя на содержание объекта аренды, приведенные к текущим ценам, второе слагаемое определяет величину равновеликих поступлений в конце каждого месяца, депонирование которых на накопительном счете позволяет арендодателю регулярно к дате соответствующего земельного платежа накапливать необходимую сумму и компенсировать арендодателю уплату им земельных платежей.

Пояснения относительно применяемых параметров

1. Применение номинальных (с учетом инфляции) расчетных параметров является механизмом компенсации инфляции за период аренды. В этой связи следует также подчеркнуть, что компенсация инфляции обеспечивается не только соответствующей величиной арендной платы, но и ростом инфляции за период аренды стоимости объекта аренды.

2. Приемлемая для арендодателя доходность операции по сдаче в аренду объекта аренды обеспечивается выбором соответствующего показателя годовой нормы дохода на инвестиции в объект аренды в реальном (очищенном от инфляции) выражении. При этом, однако, норма дохода на инвестиции не может быть установлена произвольно большой с учетом только мнения арендодателя. Так как для совершения любой сделки необходим компромисс участвующих в ней сторон, выбранная норма дохода должна восприниматься и арендодателем, и арендатором как справедливая и отражающая типичную доходность для сделок со схожими объектами. 

3. Объектом, сдаваемым в аренду в рассматриваемом примере, является опора уличного освещения, при этом очевидно, что для выполнения функции точки подвеса для размещения дополнительного устройства конструктивные возможности данной опоры избыточны и следует полагать, что применимость стоимостных показатели такой опоры для расчета арендных платежей за точку подвеса справедливо будут оспариваться арендатором. Поэтому в целях методики для достижения компромисса интересов арендодателя и арендатора в качестве рыночной стоимости объекта аренды в состоянии на момент начала эксплуатации Vнов выбрана стоимость новой опоры, необходимой и достаточной для размещения дополнительного устройства и способной выдерживать связанные с этим механические нагрузки. Такая опора называется замещающим объектом.

Использование стоимостных показателей замещающего объекта для расчета арендной платы адекватно интересам арендатора, так как если он не достигнет соглашения с арендодателем, то будет вынужден самостоятельно инвестировать в создание объекта, идентичного замещающему объекту, а также нести затраты по его содержанию и уплате земельных платежей. Следовательно, с точки зрения арендатора, операция по самостоятельному строительству опоры с точкой подвеса для размещения дополнительных устройств экономически эквивалентна аренде для этих целей опоры уличного освещения при условии, что стоимостные показатели опоры уличного освещения будут аппроксимированы стоимостными показателями замещающего объекта.

Другие режимы уплаты арендных и земельных платежей

Формула (16) определяет арендные платежи, поступающие в конце каждого месяца, при условии, что земельные платежи уплачиваются в конце платежных периодов. Формулы расчета арендной платы для других условий арендных платежей и земельных выплат приведены ниже.

1. Случай, когда арендные платежи поступают в начале каждого месяца, а земельные платежи уплачиваются в конце платежных периодов, означает, во-первых, что потери в результате износа за период аренды стоимости объекта аренды и затраты на его содержание, приведенные к текущим ценам, компенсируются равновеликими поступлениями в начале каждого месяца; во-вторых, что накопление необходимой для уплаты соответствующего земельного платежа суммы обеспечивается за счет равновеликих поступлений также в начале каждого месяца. Учитывая, что

(ф. 17)

получим формулу (18) для рассматриваемого случая:

(ф. 18)

2. Случай, когда арендные платежи поступают в начале каждого месяца, а земельные платежи уплачиваются в начале платежных периодов, означает, во-первых, что потери в результате износа за период аренды стоимости объекта аренды и затраты на его содержание, приведенные к текущим ценам, компенсируются равновеликими поступлениями в начале каждого месяца; во-вторых, что равновеликие поступления в начале каждого месяца, необходимые для накопления земельных платежей, производимых в начале платежных периодов, эквивалентны по величине равновеликим поступлениям в конце каждого месяца, необходимым для накопления земельных платежей, производимых в конце платежных периодов. Тогда для данного случая имеем:

(ф. 19)

3. Случай, когда арендные платежи поступают в конце каждого месяца, а земельные платежи уплачиваются в начале платежных периодов, означает, во-первых, что потери в результате износа за период аренды стоимости объекта аренды и затраты на его содержание, приведенные к текущим ценам, компенсируются равновеликими поступлениями в конце каждого месяца; во-вторых, учитывая, что платеж в начале периода k тот же, что и платеж в конце периода (k – 1), легко увидеть, что для определения равновеликих поступлений в начале каждого месяца, необходимых для накопления земельных платежей, производимых в начале платежных периодов, могут быть использованы равновеликие поступления в конце каждого месяца, необходимые для накопления земельных платежей, производимых в конце платежных периодов. Отличие заключается в отсутствие арендного платежа в начале первого месяца и в наличии такого платежа в конце последнего месяца. 

Это отличие можно нивелировать, добавив и отняв необходимый платеж в начале первого месяца. "Дополнительные инвестиции" в начале первого месяца и равный им "избыточный" платеж в конце последнего месяца могут быть скомпенсированы взносом на амортизацию единицы для аннуитетных ежемесячных постнумерандных платежей PMTпост (12, i) в течение года, что добавляет в формулу одно слагаемое. Учитывая сказанное и проведя очевидные преобразования, имеем:

(ф.20)

Расчет арендной платы за пользование имущественным комплексом

Определение расчетного аппарата методики

1. Выполним преобразование двух первых членов в квадратных скобках в формуле (4).

Пусть уменьшение рыночной стоимости объекта аренды за период аренды в результате естественного процесса старения материалов и конструкций без учета иных факторов, приводящих к изменению этой стоимости, или, иными словами, неустранимый износ объект аренды равен Dг.

Учитывая уменьшение рыночной стоимости объекта аренды за счет процесса его старения и увеличение ее за счет инфляции, рыночную стоимость объекта аренды к концу срока аренды Vк (через 1 год) можно выразить формулой

(ф. 21)

Как уже упоминалось, для учета роста рыночной стоимости актива со временем правильнее выбирать прогнозируемый роста цен на рынке, где обращаются подобные активы. Однако ввиду того, что комплекс уличного освещения относятся к специализированным объектам недвижимости и рынка как такового не имеет, рост его рыночной стоимости непосредственно измерить невозможно. 

Тем не менее, учитывая, что он определяется ростом стоимости работ, материалов и услуг, необходимых для создания комплекса, этот рост вполне можно аппроксимировать индексом инфляции. Учитывая выражения (16) и (2), определим, что

(ф. 22)

2. Преобразование третьего члена в квадратных скобках в формуле (4) вновь позволит получить выражение (12), вывод которого был приведен выше.

3. Четвертый член в квадратных скобках в формуле (4) вновь может быть легко преобразован к выражению (13), вывод которого был приведен выше

4. Подставляя в формулу (4) выражения (22), (10), (11) и учитывая, что знаменатель первого сомножителя в формуле (4) представляет собой геометрическую прогрессию (11), имеем

(ф. 23)

или

(ф. 24)

Заменяя множители в формуле (24) на стандартные функции денег, как уже пояснялось, окончательно получим

(ф. 25)

Формула (25) имеет тот же смысл, что и формула (16), поэтому не требует пояснений.

Пояснения относительно применяемых параметров

Пояснения относительно параметров при рассмотрении примера со сдачей в аренду единичного объекта справедливы и сдачи в аренду имущественного комплекса. Однако для практического применения формулы (25) необходимо понять, как определить рыночную стоимость объекта аренды (имущественного комплекса) на дату заключения договора аренды Vн, а также неустранимый износ объекта аренды за период аренды Dг. Ответы на эти вопросы можно сформулировать, если учесть, что взятый для примера имущественный комплекс уличного освещения при его использовании по основному назначению относится к объектам "специализированного имущества". Следовательно, его рыночная стоимость, согласно МСО, может быть выражена величиной амортизируемых затрат замещения, то есть затратами воспроизводства (замещения) актива за вычетом физического износа и всех форм устаревания и оптимизации.

Подчеркнем, что использование затрат на воспроизводство имущественного комплекса уличного освещения в качестве его стоимостных показателей для расчета арендной платы вполне адекватно не только интересам арендодателя, но и интересам арендатора, так как, если последний не достигнет соглашения с арендодателем, единственной альтернативной возможностью для него будет самостоятельное создание имущественного комплекса, идентичного рассматриваемому, причем арендатору придется самостоятельно нести все затраты по содержанию этого комплекса и уплате земельных платежей. Такая альтернатива делает для арендатора самостоятельное строительство имущественного комплекса экономически менее выгодным его аренды на условиях, определяемых настоящей методикой, в силу того, что арендная плата учитывает наличие износа у объекта аренды, тогда как при альтернативном варианте арендатор будет вынужден нести расходы по созданию нового имущественного комплекса.

Таким образом, рыночная стоимость имущественного комплекса может быть аппроксимирована как сумма рыночных стоимостей всех элементов комплекса или, другими словами, суммированием затрат на воспроизводство (замещение) всех элементов комплекса за вычетом накопленного этими элементами в силу их хронологического возраста неустранимого износа в предположении, что имущественный комплекс не характеризуется наличием иных форм устаревания:

(ф. 26)

где Vвост, j - затраты на воспроизводство (замещение) j-го элемента комплекса;

Dj     - неустранимый износ j-го элемента комплекса за срок его хронологической жизни.

Положим, что накопление неустранимого износа j-го элемента комплекса происходит линейно, поэтому для его измерения воспользуемся методом срока жизни в соответствии с формулой

(ф. 27)

где Tхр, j     - хронологический возраст j-го элемента на дату заключения договора аренды;

 Tср.ж, j    - общий срок экономической жизни j-го элемента, определяемый на основании экспертных суждений.

Неустранимый износ объекта аренды за период аренды (1 год) может быть при сделанных допущениях рассчитан как сумма неустранимых износов за период аренды каждого j-го элемента комплекса Dгод, j. Тогда

(ф. 28)
(ф. 29)

при условии, что если Tхр, j>=Tср.ж, j, то Tхр, j=Tср.ж, j, а Dгод, j = 0, так как износ j-го элемента комплекса не может быть больше 100 %.

Другие режимы уплаты арендных и земельных платежей

Формула (25) определяет арендные платежи, поступающие в конце каждого месяца, при условии, что земельные платежи уплачиваются в конце каждого платежного периода. Формулы расчета арендной платы Lрав для других условий поступления арендных платежей и земельных выплат приведены ниже, причем их вывод аналогичен выводу аналогичных формул в примере с единичным объектом, сдаваемым в аренду, поэтому комментарии к выводу этих формул не приводится.

1. Для случая, когда арендные платежи поступают в начале каждого месяца, а земельные платежи уплачиваются в конце каждого платежного периода, имеем:

(ф. 30)

2. Для случая, когда арендные платежи поступают в начале каждого месяца, а земельные платежи уплачиваются в начале каждого платежного периода, имеем:

(ф. 31)

3. Для случая, когда арендные платежи поступают в конце каждого месяца, а земельные платежи уплачиваются в начале каждого платежного периода, имеем:

(ф. 32)

Как видим, приведенные в настоящей статье методики при их внимательном прочтении позволяют, в отличие от методики, опубликованной в [1], избежать ошибок при их практическом применении и рассчитать величину месячной равновеликой арендной платы за пользование в течение года любым объектом аренды, корректно учитывающую не только основные особенности арендных отношений и время производства различных платежей, но и прогнозную инфляцию. Поэтому при заключении договора аренды на год, если условия такого договора соответствуют описанным в статье условиям и допущениям, на которых строился вывод приведенных формул, рекомендуем использовать эти формулы.

 

Литература.

1. Григорьев А., Козин П. Рыночная ставка арендной платы для специализированной недвижимости // Финансовая газета. 2006. № 50

2. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. М.: Дело Лтд, 1995.

3. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб: СПбГТУ, 1997.