Некомерческое партнерство

Институт проблем города

8(423) 245-87-03

8(423) 245-39-99

8(423) 244-67-87

Методики расчета экономически обоснованной арендной платы за пользование находящимся в государственной собственности гидротехническим сооружением

Ю.В. Зеленский
сертифицированный специалист по оценке недвижимости в соответствии с EN ISO/IEC 17024, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, заместитель директора НП "Институт проблем города", г. Владивосток

 

Предварительные пояснения

Согласно п. 4 статьи 31 Федерального Закона № 261 от 08.11.2007  "О морским портах в Российской Федерации" "размер арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности и относящимися к недвижимому имуществу объектами инфраструктуры морского порта определяется на основании отчета независимого оценщика об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования по договору аренды государственного недвижимого имущества, расположенного в границах морского порта, в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартом оценки".

Из приведенного текста может показаться, что закон считает эквивалентными понятия арендной плата за пользование причалом и рыночной стоимости имущественных прав пользования этим причалом по договору аренды. Покажем, что это не так. Корректное понимание данного вопроса важно для корректного определения алгоритма расчета арендной платы за причалы, являющейся конечной целью выполнения настоящей работы.

Для того, чтобы понять, почему рассматриваемые понятия вовсе не эквивалентны, убедимся, прежде всего, в том, что они имеют совершенно разный экономический и правовой смысл.

Согласно статье 606 ГК РФ "по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование". Данная плата и есть арендная плата, что указано в п. 1 ст. 614 ГК РФ: "арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату)".

Согласно статье 608 ГК РФ "право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду". 

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ "собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия,… в том числе… передавать, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом,… распоряжаться им иным образом".

Передача имущества в аренду является актом распоряжения имуществом его собственником, на что указывают, в частности, п. 2 ст. 222 ГК РФ, согласно которому "лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности… не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду", или п. 1 ст. 260 ГК РФ, согласно которому "лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом".

Из приведенных статей ГК РФ следует, что арендная плата за имущество – это денежная сумма, присваиваемая лицом, которому принадлежит право собственности на это имущество, причем именно это право позволило лицу на законных основаниях как распорядится имуществом, т.е. сдать его в аренду за плату, так и присвоить последнюю. Данные обстоятельства делают арендную плату стоимостной характеристикой именно права собственности, а вовсе не стоимостной характеристикой права пользования, что нашло отражение в оценочной теории и легло в основу доходного подхода к оценке недвижимости.

С точки зрения экономической теории денежным выражением полезности чего-то является его стоимость. Имея возможность распоряжаться имуществом, собственник может продать его, передав новому собственнику экономическую полезность этого имущества. Именно поэтому согласно теории и практике оценки капитализация арендной платы позволяет определить рыночную стоимость того, что может находиться в гражданском обороте, т.е. переходить от одного лица к другому, а именно рыночную стоимость права собственности на отчуждаемое имущество.

Понятно, что сама арендная плата не может находиться в гражданском обороте и являться объектом гражданских прав, следовательно, не может быть объектом оценки. Действительно, согласно статье 5 Федерального Закона РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 № 135-ФЗ к объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Статья 129 ГК РФ устанавливает как признак объектов гражданских прав их оборотоспособность, т.е. объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Когда собственник передает имущество в пользование арендатору, у последнего возникает право пользования имуществом. Арендатор имеет возможность распорядится правом пользования и передать его другому лицу. Действительно, согласно статье 615 ГК РФ "арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив…. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор".

Таким образом, право пользования имуществом по договору аренды может находиться в гражданском обороте и являться объектом гражданских прав, следовательно, может быть объектом оценки, а рыночная стоимость имущественных прав пользования имуществом по договору аренды, следовательно, отражает, во-первых, полезность права пользования для арендатора, во-вторых, то, за какую сумму это право может быть передано арендатором другому лицу.

Чтобы понять, как может быть определена рыночная стоимость прав пользования имуществом по договору аренды, обратимся к "Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков", утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 № 1102-р. Согласно п. 4 данных рекомендации расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка PCаренды производится путем капитализации дохода, создаваемого данным правом, который рассчитывается как разница между земельной рентой, равной доходу от сдачи участка в аренду по рыночным ставкам (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства) АрПрыни величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период АрПдог

Под капитализацией дохода понимается определение на дату оценки стоимости всех будущих доходов путем деления величины дохода за первый после даты оценки год на соответствующий коэффициент капитализации

(ф. 1)

Из приведенного уравнения легко видеть, что арендная плата за пользование имуществом АрПрын  или АрПдог  и рыночная стоимость прав пользования этим имуществом по договору аренды даже численно никогда не совпадают. Рстоимости прав пользования имуществом по договору арендыможет быть равна 0 или даже стать отрицательной, если предусмотренная договором арендная плата будет равна рыночной арендной плате или превосходить ее, при том, что оба показателя арендной платы будут всегда существенно положительными.

Уже только из этого уравнения легко видеть, что понятия арендной плата за пользование имуществом и рыночной стоимости имущественных прав пользования этим имуществом по договору аренды являются абсолютно разными понятиями даже не из одного смыслового ряда. Об этом же со всей очевидностью говорит и все остальное, изложенное выше.

Как же тогда следует понимать указание статьи 31 Федерального Закона № 261 от 08.11.2007 "О морским портах в Российской Федерации"? Прежде всего обратим внимание на то, что данная статья говорит лишь о том, что арендная плата определяется в отчете оценщика с указанным выше названием, но, строго говоря, никакого заявления об идентичности рассматриваемых понятий не содержит.

Более того, для определения процедуры расчета арендной платы текст Федерального Закона № 261 от 08.11.2007 "О морским портах в Российской Федерации" прямо отсылает нас к нормативным правовым актам, регулирующим оценочную деятельность в РФ в связи с чем обратимся к этим актам. 

Согласно ст. 8 Федерального Закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" "проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду"

Это означает, что в соответствии с требованиями закона при передаче причала в аренду и определении арендной платы за него объектом оценки должен выступать именно передаваемый в аренду причал, а не право пользования ею по договору аренды. Такая правовая конструкция полностью соответствует теории оценки.

Данный вывод подтверждает и  комментарий юристов [1] к статье 31 Федерального Закона № 261 от 08.11.2007 "О морским портах в Российской Федерации": "по результатам проведенной оценки прав на имущество морского порта, независимый оценщик составляет отчет, в котором указывает установленную рыночную стоимость объекта оценки; указанная стоимость выступает критерием определения размера арендной платы, подлежащей уплате арендатором".

Все изложенное позволяет сделать вывод о  том, что, несмотря на недостаточную четкость формулировок, статья 31 Федерального Закона № 261 от 08.11.2007 "О морским портах в Российской Федерации все-таки не порождает правовой коллизии, т. к. для того, чтобы определить процедуру расчета арендной платы за причалы, необходимо учитывать не только положения указанной статьи, но и всей совокупности нормативных правовых актов, рассмотренных в данном параграфе. Единственное, в чем данная статья требует прямого применения – это то, что, при определении размера арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности и относящимися к недвижимому имуществу объектами инфраструктуры морского порта, необходимо отчет независимого оценщика назвать как отчет об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования по договору аренды государственного недвижимого имущества, что и сделано в настоящей работе.

Методика расчета арендной платы за пользование причалом

Согласно доходному подходу к оценке стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной будущих выгод ее собственника. Формализуется данный подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых недвижимостью и присваиваемых ее собственником, в текущую стоимость этой недвижимости. Для недвижимости, которая непосредственно передается в аренду, арендная плата является общепринятой базой для определения указанных денежных потоков и, соответственно, рыночной стоимости недвижимости. Если известна обоснованная арендная плата за арендованную недвижимость, можно, зная эксплуатационные и иные расходы арендодателя (собственника недвижимости), связанные с эксплуатацией этой недвижимости, рассчитать продуцируемые ею денежные потоки и с помощью стандартной методики дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода к оценке капитализировать их по соответствующей ставке дисконтирования в рыночную стоимость данной недвижимости (стоимость права собственности на нее). Это и есть стандартная процедура доходного подхода к оценке недвижимости [2 - 5].

Взаимосвязь между рыночной стоимостью недвижимости и соответствующей ей экономически обоснованной арендной платой за эту недвижимость и составляет основу методики расчета экономически обоснованной арендной платы за недвижимость. Суть методики пояснена ниже.

Описанная выше процедура оценки рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода является стандартной. Очевидно, что возможна и обратная операция: зная рыночную стоимость арендованной недвижимости, а также эксплуатационные и иные расходы арендодателя, можно подобрать такие арендные платежи за эту недвижимость, расчет на базе которых денежных потоков и капитализация последних по той же ставке дисконтирования в рамках расчетной схемы метода дисконтирования денежных потоков приведет к той же рыночной стоимости арендованной недвижимости. Рассчитанные таким образом арендные платежи и будут обоснованной арендной платой за это имущество. Другими словами, ежемесячные арендные платежи за причал, получаемые арендодателем за период аренды, должны быть такими, чтобы скомпенсировать все ежемесячные затраты, связанные с обслуживанием арендодателем арендных отношений, и сумма текущих показателей поступивших после этого денежных потоков, приведенных по приемлемой для сторон ставке дисконтирования, равнялась рыночная стоимость арендуемого причала.

Таким образом, хоть арендная плата не является объектом оценки, она, действительно, может быть определена в рамках работы по определению рыночной стоимости арендуемого имущества, как это установлено ст. 8 Закона № 135-ФЗ. Задача относится к так называемой, "обратной задаче" теории оценки.

Понятно, что данная методика есть ничто иное, как метод дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода к оценке, где решение ищется не в отношении рыночной стоимости недвижимости, которая уже известна, а в отношении величины арендной платы.

Однако обратим внимание на то, что методика позволяет рассчитать множество схем уплаты обоснованных арендных платежей за недвижимость, например, индексируемых ежемесячно, одинаковых в течение года и т. п., при которых текущая суммарная стоимость денежных потоков арендных платежей равна одной и той же величине - рыночной стоимости арендованной недвижимости. Поэтому в общем виде задача расчета арендной платы имеет бесконечное множество решений и для того, чтобы выбрать из этого множества единственное решение, необходимо установить конкретные условия, которым должны соответствовать арендные платежи.

Рассмотрим, каким образом может быть определен размер такой арендной платы. Инвестиции арендодателя в приобретение по рыночной стоимости переданного затем в аренду объекта компенсируются ежемесячными денежными потоками в течение периода аренды, причем эти потоки равны ежемесячным арендным платежам за минусом всех ежемесячных эксплуатационных и иных расходов, связанных с обслуживанием объекта аренды, которые несет арендодатель, а также реверсией – доходом от возврата арендодателю в конце периода аренды объекта аренды, который снова может быть сдан в аренду. Ежемесячные арендные платежи за арендованный объект должны быть такими, чтобы скомпенсировать прогнозную инфляцию на период аренды.

Пусть договором аренды установлено, что арендатор за свой счет несет расходы на проведение текущего ремонта причала. Кроме того, установлено, что "оплата за эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги не включается в сумму арендной платы и производится по отдельным договорам…".

Арендодателю же в составе арендной платы должны быть скомпенсированы его расходы на проведение капитального ремонта, а также, очевидно, уплаченный налог на имущество (причал) и арендная плата за земельный участок, занятый этим причалом.

Учитывая, что срок службы причала даже при его периодических ремонтах, ограничен во времени, арендодателю в составе арендной платы должны поступать также ежемесячные платежи на воспроизводство причала, накопление которых позволит осуществить строительство нового причала по окончанию срока службы оцениваемого причала. Способ расчета размера данных ежемесячных платежей пояснен ниже.

Учитывая приведенные выше условия и то, что согласно договору аренды арендная плата уплачивается ежемесячно не позднее 10 числа оплачиваемого месяца, то есть в начале каждого месячного периода, равными платежами АПмес на протяжении годового период аренды (12 месяцев) можно записать следующее уравнение доходного подхода к оценке

(ф. 2)

где                     СОА     - рыночная стоимость объекта аренды (причала);

                          iмесном   - значение месячной ставки дисконтирования в номинальном выражении;

АПмес     - ежемесячная равновеликая арендная плата за причал в течение периода аренды;

КРмес     - размер накоплений на капитальный ремонт причала, в месяц;

Нмес        - величина налога на имущество (причал), уплачиваемая в месяц;

НВмес     - величина накопления на воспроизводство причала, в месяц;

t               - период аренды (в месяцах) – в рассматриваемом случае 12 месяцев;

Зар          - компенсация арендной платы за пользование земельным участком, в месяц;

РЕВ        - рыночная стоимость причального сооружения в конце периода аренды, когда объект будет возвращен арендодателю.

Перепишем уравнение (2) следующим образом

(ф. 3)

Заметим, что в правой части уравнения сумма есть ничто иное как текущая стоимость единичного пренумерандного аннуитета A(i,12) и может быть выражено как

(ф. 4)

Подставляя (4) в (3), получим

(ф. 5)

Преобразование выражение (5) дает уравнение для расчета экономически обоснованной номинальной (с учетом компенсации прогнозной годовой инфляции) равновеликой в течение годового периода ежемесячной арендной платы за причал, уплачиваемой в начале каждого месячного периода

(ф. 6)

Учет прогнозной на период аренды годовой инфляции Инфгод осуществляется за счет использования всех параметров в номинальном выражении следующим образом:

а)   учетом годовой инфляции в номинальной месячной ставке дисконтирования при заданной реальной (очищенной от инфляции) годовой ставке дисконтирования Iгодрва

(ф. 7)

б)   учетом инфляции в реверсии путем коррекции на инфляцию рыночной стоимости объекта оценки (причала), уменьшенной на износ причала за период аренды

(ф. 8)

где       И%нач   – износ причального сооружения в начале периода аренды;

И%кон  – износ причального сооружения в конце периода аренды.

Полученная величина АПмес является искомой величиной арендной платы за причал, при этом учтены существенные условия договора аренды:

- арендная плата обеспечивает арендодателю экономически обоснованный доход на инвестированный в причал капитал и возврат инвестированного в причал капитала;

- арендная плата обеспечивает арендодателю накопление средств на капитальный ремонт причала;

- арендная плата компенсирует арендодателю уплачиваемые им платежи по налогу на имущество (причал) и арендные платежи за земельный участок, занятый причалом;

- эксплуатационные расходы и расходы на текущий ремонт в течение периода аренды несет арендатор;

- арендная плата уплачивается ежемесячно равными платежами и в ней учтена компенсация прогнозной годовой инфляции;

- арендные платежи уплачиваются в начале месяца, за который они уплачиваются;

- срок аренды составляет 1 год.

Сравнивая формулу (6) с формулой из п. 9.3 проекта Технического задания "Определение величины арендной платы за использование причальных стенок" (формула 17), на которую часто ссылаются оценщики, легко видеть, что первое слагаемое в формуле (6) является доходом за один расчетный период (месяц) на инвестированный в причал капитал

(ф. 9)
(ф. 10)

где САзат   – величина ставки арендной платы, полученной затратным подходом;

А          – значение суммы простого воспроизводства вложенного капитала (экономической амортизации) за один расчетный период;

КР        – размер накопления на очередной капитальный ремонт причала за один расчетный период, (учитывается, если по условиям данного технического задания эти расходы несет Арендодатель, см. п.2.9);

ТР        – размер расходов на текущий ремонт причала за один расчетный период (учитывается, если по условиям данного технического задания эти расходы несет Арендодатель, см. п.2.9);

НР        – постоянные расходы Арендодателя по обслуживанию причала за один расчетный период;

ДВК     – доход Арендодателя на вложенный капитал за один расчетный период;

С          – затраты на страхование имущества за один расчетный период (учитывается, если по условиям данного технического задания эти затраты несет Арендодатель, см. п.2.9);

Зар        – арендная плата за пользование земельным участком за один расчетный период (учитывается, если по условиям данного технического задания эти расходы включены в состав арендной платы).

Литература.

1. Бевзюк Е.А. Комментарий к Федеральному закону от 8 ноября 2007 г. N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (под ред. Морозова С.Ю.). - Система ГАРАНТ, 2010 г.

2. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб: СПбГТУ, 1997.

3. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. - СПб.: МКС, 2003.

4. Оценка недвижимости. Одиннадцатое издание (The Appraisal of Real Estate. 11th Edition. – Appraisal Institute (USA), 1996). М.: ОО "Российское общество оценщиков", 2007.

5. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. М.: Дело Лтд, 1995.