Некомерческое партнерство

Институт проблем города

8(423) 245-87-03

8(423) 245-39-99

8(423) 244-67-87

Можно ли использовать аналоги

Методика оценки сельскохозяйственной земли

Ю.В. Зеленский
сертифицированный специалист по оценке недвижимости в соответствии с EN ISO/IEC 17024, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, заместитель директора НП "Институт проблем города", г. Владивосток

 

Методологические основы оценки сельскохозяйственной земли

ŒМетодологической основой для оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения могут служить [1], определившие общие принципы оценки и пояснившие особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

"Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом  особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

- сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);

- земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

-земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации ренты.

Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. 

Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений.

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из их нормативной урожайности.

Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса".

Выделим те положения, которые важны для настоящего обсуждения:

- оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования;

- сельскохозяйственные угодья, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности, оцениваются методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты; при этом земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя.

2.  Кроме того, порядок оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения можно найти в [2]. В частности, здесь говорится:

"23.1. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю, заключается в определении дохода от использования сельскохозяйственных угодий и его последующей капитализации. В данном случае чистый операционный доход рассматривается в качестве земельной ренты.

23.2. Чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом от выращивания наиболее распространенных (товарных) культур и издержками на их производство в расчете на единицу площади.

23.3. Валовой доход определяется на основе показателя средней урожайности, сложившейся в типичных хозяйствах на почвах аналогичного качества при применении наиболее распространенной агротехники, то есть, на основании данных об урожайности за последние годы при среднем уровне интенсивности земледелия.

23.4. В качестве цен используются средние цены реализации единицы продукции ведущей культуры или усредненная цена по группам однородных культур на наиболее доступных рынках сбыта, то есть в ближайших местах реализации сельскохозяйственной продукции.

23.5. Если в оцениваемом хозяйстве товарными культурами являются несколько культур, то земельную ренту целесообразно определять как величину средневзвешенную из чистых операционных доходов, полученных от разных культур. В качестве весовых коэффициентов можно использовать долю площади, занятой каждой культурой в общей площади пашни при оптимальной структуре посевных площадей и сложившейся системе севооборота.

23.6. Оптимальная структура посевных площадей, определяемая наиболее типичным севооборотом для данной местности, является аналогом принципа наиболее эффективного использования земли в сельском хозяйстве.

23.7. Доход также может быть определен в среднем за несколько лет в соответствии со сменой выращиваемых культур. Например, в течение трех лет поле было занято зерновыми, а один год – паром, тогда среднегодовой доход будет определяться суммой доходов за три года, отнесенной к четырехлетнему периоду.

 

23.8. Культуру можно считать основной, если в структуре товарной продукции растениеводства она занимает не менее 70 процентов.

23.9. При определении затрат можно пользоваться имеющимися в хозяйствах данными о себестоимости продукции растениеводства (животноводства) с последующей их корректировкой на прибыль предпринимателя и возмещение основных фондов, рассчитанное на основе оценки их рыночной стоимости и экономического срока жизни.

26.1. При расчете валового дохода от сенокосов следует исходить из средней урожайности кормовых культур, сложившейся при наиболее типичных технологиях ведения сельского хозяйства в оцениваемом районе.

26.2. При оценке сенокосов следует учитывать степень доступности сенокосов и возможности получения реального дохода от них при имеющемся уровне инфраструктурного обустройства хозяйства (наличия подъездных путей, техники и т.д.) и других особенностей. Данную процедуру можно считать аналогом учета недозагрузки арендуемых площадей при оценке зданий коммерческого назначения".

В [2] в п. 23.9, как видим, также подтвержден тезис, что при определении затрат данные о себестоимости продукции должны быть скорректированы на прибыль предпринимателя и возмещение основных фондов, рассчитанное на основе оценки их рыночной стоимости и экономического срока жизни.

3.Ž  Интересно мнение профессора кафедры экономических измерений Государственного университета управления (г. Москва), доктор экономических наук О.Е. Медведевой [3].

"Стоимость земельного участка определяется всеми ожидаемыми доходами и выгодами от использования такого земельного участка. Оценка земли в этом смысле есть не что иное, как оценка природной ренты и ничего нового в этом вопросе со времен классиков не изменилось. Английский экономист А. Смит (1723 - 1790) выделял ренту как исключительный доход землевладельца. По Смиту земельная рента - это также "вычет из продукта труда", который созда­ется неоплаченным трудом работников. Смит определял ренту как "произведение природы, которое остается за вычетом и возмещением всего того, что можно считать произведением человека".

Традиционно считается, что рента возникает вследствие лучшего качества природных ресурсов (рента Рикардо, Давид Рикардо, английский экономист, 1772 – 1823, разработал теорию ренты, которая основывалась на концепции разного качества земельных участков, обусловленного их производительной силой, см. [4]) и их лучшего местоположения (рента Тюнена, Иоганн Генрих фон Тюнена - немецкий помещик, экономист, 1783-1850, независимо от Д. Рикардо для обоснования систем ведения сельского хозяйства развил теорию ренты, возникающей вследствие разного местоположения земельных участков, и установил ее зависимость от расстояния до рынка, основные положения изложены в опубликованном в 1826 г. труде "Изолированное государство в его отношении к сельскому хозяйству и национальной экономии").

В современной экономической науке под природной или земельной рентой понимается доход, который образуется при использовании земли (природных ресурсов) вследствие ее способности производить что-либо или удовлетворять потребность в определенных благах, не созданных человеком, за вычетом всех издержек, связанных с его получением. 

Иногда природную ренту называют сверхдоходом или остаточным доходом от использования ограниченных природных ресурсов, который подсчитывается как разница между стоимостью произведенной продукцией и общими затратами на их производство, включая 

амортизацию основных фондов (возмещение капитала), отдачу на капитал и прибыль предпринимателя

(ф. 1)

где       R рента,

Pцена реализации,

Cзатраты,

Qколичество реализованного продукта.

М – прибыль предпринимателя.

 

Однако, определить прибыль предпринимателя не так просто, так как она, как и рента, рассчитывается как остаточный доход. Часто эту величину подменяют нормой отдачи на капитал, то есть не учитывают в расчетах или учитывают в виде оплаты труда управляющих.

Далее рента капитализируется по приемлемой ставке и получается оценка природного ресурса (лес, месторождение полезных ископаемых, нерестилище) или земельного участка.

Несмотря на кажущуюся простоту применяемых формул при определении природной ренты возникает довольно много проблем практически по всем видам природных ресурсов, не важно, будь то земля, недра или участок леса. Сложность заключается в следующем:

  1. в определении приемлемой отдачи на капитал или нормы прибыли;
  2. в определении коэффициента капитализации;
  3. в определении прибыли предпринимателя и распределении рентных доходов между собственником природного ресурса и пользователем".

По мнению О.Е. Медведевой, "условием получения объективного значения ренты является создание рынка прав пользования природными ресурсами. Оценка ренты не отделима от механизма получения рыночных цен. Измерить или оценить ее можно только в условиях рыночного оборота и свободной конкуренции за право доступа к природным ресурсам, к доходам, которые возникают при их эксплуатации. Тогда рента будет рыночной ценой за получение прав на доход от использования природных ресурсов, остающийся после возмещения всех затрат, а не назначенной по чьему-то произволу величиной, которая называется словом "рента". Данный доход будет включать не только норму прибыли, но и предпринимательскую прибыль, отвечающую интересам пользователя или инвестора. И тогда это будет справедливо".

Условием измерения ренты являются также "правовые рамки по использованию природных ресурсов, установленные в интересах общества. Чтобы знать рыночную цену земли, нужен ее рынок. Но что такое рынок земли. Это не просто свободный оборот товара, оборот, который ограничен строжайшими рамками. Нигде в мире земля не продается на условиях ее свободного ни от кого независящего использования. Продается ограниченный набор прав, разрешающих делать строго определенные вещи. Так происходит во всем мире. Ограничения, которые устанавливаются, имеют, прежде всего, социальный, нравственный, этический характер. Единственную цель, которую преследуют эти ограничения – защита системы ценностей, являющихся наиболее важными в глазах того сообщества, где эта земля продается – плодородная земля, красивый ландшафт, исторически объект и т.д. По сути, государство, устанавливая эти ограничения и диктуя жесткие условия землепользования, выступает в роли верховного (титульного) собственника, наделяя отдельными правами всех остальных членов своего общества, исходя из приоритета общественных интересов, а не интересов отдельных лиц. Собственники земли владеют, пользуются и распоряжаются ей, но на строго определенных условиях. Данные правовые условия (или объем правомочий) в свою очередь определяют рыночную стоимость земли. Это всеобщий принцип, и в других странах он широко применяется (США, Англия, Германия)".

  В связи с высказываниями О.Е. Медведевой нелишне привести слова классика экономической мысли Адама Смита, касающиеся экономической сути земельной ренты [4]:

"Рента, рассматриваемая как плата за пользование землей, естественно представляет собою наивысшую сумму, какую в состоянии уплачивать арендатор при данном качестве земли. Устанавливая условия договора, землевладелец стремится оставить арендатору лишь такую долю продукта, которая достаточна для возмещения капитала, затрачиваемого им на семена, на оплату труда и покупку и содержание скота, а также остального сельскохозяйственного инвентаря, и для получения обычной в данной местности прибыли на вложенный в сельское хозяйство капитал. Это, очевидно, наименьшая доля, какою может удовлетвориться арендатор, не оставаясь в убытке, а землевладелец редко имеет в виду оставить ему больше. Всю ту часть продукта, или, что то же самое, всю ту часть его цены, которая остается сверх этой доли, землевладелец, естественно, стремится удержать для себя в качестве земельной ренты, которая, очевидно, будет представлять собою наивысшую сумму, какую только арендатор может платить при данном качестве земли.

Правда, иногда щедрость, а еще чаще невежество землевладельца побуждают его довольствоваться несколько меньшей долей, равно как иногда, хотя и реже, невежество арендатора побуждает его обязаться платить несколько больше или довольствоваться несколько меньшей прибылью, чем обычная в данной местности прибыль на сельскохозяйственный капитал. Тем не менее указанную долю все же можно рассматривать как естественную земельную ренту, т.е. ренту, за которую сдается в аренду большая часть земель. 

Можно думать, что земельная рента часто представляет собою лишь умеренную прибыль или процент на капитал, затраченный землевладельцем на улучшение земли. Это, без сомнения, может отчасти иметь место в некоторых случаях, но только отчасти. Землевладелец требует ренту и за земли, совершенно не подвергавшиеся улучшению, а предполагаемый процент или прибыль на капитал, затрачиваемый на улучшение земли, обыкновенно составляет надбавку к этой первоначальной ренте...

Таким образом, земельная рента, рассматриваемая как плата за пользование землей, естественно представляет собою монопольную цену. Она не стоит ни в каком решительно соответствии с тем, что землевладелец затратил на улучшение земли или чем он мог бы довольствоваться; она определяется тем, что фермер в состоянии платить за землю. 

Сельскохозяйственные продукты могут, в виде правила, поступать на рынок только в таком количестве, чтобы обычная цена их была достаточна для возмещения капитала, необходимого для доставления их туда, и для оплаты обычной прибыли. Если обычная цена превышает эту норму, излишек ее, естественно, приходится на долю земельной ренты; если она не превышает эту норму, то, хотя товар и может доставляться на рынок, он не приносит никакой ренты землевладельцу. От спроса зависит, превышает ли цена этот уровень или нет.

На некоторую часть сельскохозяйственного продукта спрос всегда должен быть таков, чтобы обеспечивать более высокую цену, чем это необходимо для доставления его на рынок; на остальную часть продукта спрос может и не обеспечивать такую более высокую цену. В первом случае землевладелец всегда получит ренту, во втором это зависит от обстоятельств.

Отсюда следует, надо заметить, что рента входит в состав цены продукта иным образом, чем заработная плата и прибыль. Высокая или низкая заработная плата и прибыль на капитал являются причиною высокой или низкой цены продукта; больший или меньший размер ренты является результатом последней. Цена продукта высока или низка в зависимости от того, высокую или низкую заработную плату и прибыль приходится выплачивать для того, чтобы данный продукт доставлялся на рынок. Но цена продукта дает высокую или низкую ренту или не дает никакой ренты в зависимости от того, высока ли эта цена или низка, превышает ли она намного или незначительно или совсем не превышает сумму, достаточную для покрытия заработной платы и прибыли".

  И последнее. Согласно [5] "рента земельная - доход, получаемый владельцем земли от арендаторов земельных участков".

 

Приведенный выше методологический материал позволяет сделать однозначные заключения о том, как должны оцениваться земельные участки сельскохозяйственного назначения. Ясно, что угодья, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности, оцениваются в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж и в рамках доходного подхода методом капитализации земельной ренты.

Методика сравнительного подхода в целом не вызывает сомнений, но о ее применимости, очевидно, можно говорить только в условиях развитого земельного рынка при наличии достаточного статистического материала. Как правило, сегодня такого материала явно недостаточно, поэтому использование сравнительного подхода для оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения затруднено. Что касается доходного подхода, то применимость его очевидна.

Переходя к детальному описанию методики оценки земельного участка сельскохозяйственного назначения, подчеркнем, что для его оценки использован метод капитализации земельной ренты, базовые посылы которого описаны выше. Тем не менее, даже у специалистов могут возникнуть вопросы относительно отдельных положений изложенных выше взглядов на оценку земельных участков сельскохозяйственного назначения. В качестве примеров вопросов можно привести:

  1.   Как можно при оценке обеспечить учет условия неистощительного использования земельных участков?
  2. ‚  Почему затраты на ведение сельскохозяйственного производства должны учитывать прибыль предпринимателя, ведь прибыль – это результат вычитания затрат из валового дохода?
  1. Что значит прибыль предпринимателя подменяют нормой отдачи на капитал и почему это означает, что ее не учитывают в расчетах?
  2. „Что значит прибыль предпринимателя учитывают в виде оплаты труда управляющих и почему так делать нельзя?
  3. …Какой смысл у нормы отдачи на капитал, в чем ее отличие от прибыли предпринимателя?
  4. †Почему в общие затраты на производство необходимо включать амортизацию основных средств (возмещение капитала)?
  5. ‡Почему в общие затраты на их производство необходимо включать отдачу на капитал?
  6. Учитывая наличие приведенных вопросов, целесообразно дать ясные и детальные разъяснения относительно методики оценки земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Метод оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения

Формулируя точно задачу оценщика, необходимо подчеркнуть, что, по сути, определяя рыночную стоимость как наиболее вероятную цену, которая будет уплачена в гипотетической сделке, оценщик должен использовать такую расчетную модель, описывающую эту сделку, в которой типичные продавец и покупатель достигли соглашения. Понятно, что сами расчеты в рамках модели сложности не представляют. Проблема в другом - как определить алгоритм и расчетные параметры используемой модели так, чтобы они отражали все существенные условия сделки и мотивацию участвующих в ней сторон? Выбор параметров только с учетом интересов покупателя приведет к занижению результата расчета; в свою очередь, учет только требований продавца неизбежно даст завышенный расчетный показатель стоимости. Очевидно, что в реальной сделке, в которой уже достигнут компромисс интересов продавца и покупателя, каждый из них учел мотивацию противоположной стороны на приемлемых для себя условиях.

Опираясь на эти положения и приведенные методологические аспекты, определим расчетную модель для сделки по приобретению земельных участков сельскохозяйственного назначения, приведенную на Рис. 1. Для простоты рассуждений будем измерять все показатели в реальном (очищенном от инфляции) выражении, что часто практикуется при оценочных расчетах.

Предположим, что некоторый предприниматель для организации сельскохозяйственного производства, связанного, например, с заготовкой посевного сена из многолетних трав, арендует землю, за которую выплачивает собственнику земли земельную ренту, а также основные средства, за которые их собственникам выплачивает арендную плату. Кроме того, для того, чтобы "запустить" производство, предпринимателю придется инвестировать в процесс первичный оборотный капитал на покупку семян, вспашку поля и производства первого сева многолетних трав.

Наладив сельскохозяйственное производство предприниматель будет ежегодно получать валовой доход, для извлечения которого ему придется нести операционные расходы, связанные с заготовкой сена, такие как выплаты рабочим и административному персоналу, покупка ГСМ, затраты на внесение в почву удобрений и т.д., что уменьшит поступающий к распределению доход.

Понятно, что предприниматель, организовавший производственный процесс, не будет выплачивать весь поступающий к распределению доход собственникам арендованных им основных средств и земельного участка, так как тогда производственный процесс лишится для него всякого экономического смысла. 

Справедливо, что часть поступающего к распределению дохода предприниматель оставит себе и только оставшуюся часть направит на выплату арендных платежей. Из сказанного становится ясным смысл "прибыли предпринимателя" и почему при оценки сельскохозяйственной земли затраты на ведение сельскохозяйственного производства должны учитывать эту прибыль. Необходимо подчеркнуть, что корректно, вообще-то, говорить не о включении прибыли предпринимателя в затраты, а об уменьшении на нее поступающего к распределению дохода.

Рис. 1.

Из сказанного становится понятным также, почему прибыль предпринимателя нельзя учитывать в виде оплаты труда управляющего. Действительно, организовавший производственный процесс предприниматель может для его дальнейшего обеспечения нанять управляющего, однако вновь бессмысленно полагать, что предприниматель отдаст управляющему свою долю прибыли полностью, оставшись в итоге ни с чем. Таким образом, видим, что прибыль предпринимателя и заработная плата управляющего отнюдь не синонимы. Путаницу, возможно, вносит то обстоятельство, что, как правило, в сельскохозяйственном процессе предприниматель выступает одновременно и как управляющий, однако надо понимать, что присваиваемая таким предпринимателем прибыль вовсе не его заработная плата как управляющего, а нечто большее.

Далее учтем, что для того, чтобы обеспечить условие неистощительного использования земельного участка, предпринимателю необходимо периодически (в рассматриваемом примере - раз в 4 года) производить покупку семян многолетних трав, вспашку поля и производство сева, производить известкование почв. 

Это означает, что раз в 4 года поступающий к распределению доход будет меньше поступающего к распределению в остальные годы дохода на величину оборотного капитала, которая в реальном выражении и без потребности в расширении или сокращении производства может быть принята равной величине первоначального оборотного капитала, направленного на аналогичные цели, однако этот вторичный оборотный капитал будет обеспечен уже не дополнительными инвестициями, а доходами от использования земельного участка.

Но это не единственное условие для обеспечения неистощительного использования земельного участка. Дело в том, что арендуемые предпринимателем основные средства подвержены ежегодному износу, поэтому, если их собственники не будут обеспечивать реновации основных средств, производственный процесс, организованный предпринимателем, прекратится, как только арендованные предпринимателем основные средства полностью износятся. Очевидно, что для обеспечения неистощительного использования земельного участка предприниматель обязан в состав арендной платы за основные средства включить выплаты на их реновацию собственниками основных средств.

Понятно, что процесс реновации достаточно сложен, однако в рамках приемлемого для оценки упрощения можно положить, что реновация основных средств производится ежегодно и на эти цели направляются денежные средства в размере ежегодной потери основными средствами стоимости за счет их годового износа. В результате основные средства ежегодно восстанавливаются до их первоначального состояния и такие "вечные" основные средства вкупе с "вечной" (за счет периодической обработки) землей и обеспечивают неистощительное использование земельного участка. Из сказанного становится ясным, что означает предусмотренное методологией оценки включение в затраты величины возмещения основных средств (их амортизации), рассчитанного на основе оценки их рыночной стоимости и экономического срока жизни.

Далее учтем, что выплачиваемая собственникам основных средств арендная плата должна обеспечить им компенсацию затрат связанных с правом собственности, таких как налог на имущество. Аналогично, выплачиваемая собственнику земельного участка земельная рента должна обеспечить ему компенсацию выплаты земельного налога.

Очевидно, что упомянутые выше компенсационные выплаты не исчерпывают размера арендных платежей. Собственники активов (основных средств и земельного участка) вправе требовать выплаты себе из поступающего к распределению дохода части дохода, который может быть направлен этими собственниками на потребление. Другими словами, справедливо, чтобы собственники активов получили к потреблению доход, соотнесенный по норме отдачи на капитал с рыночной стоимостью активов, предоставленных для обеспечения производственного процесса. Учитывая, что в рассматриваемой модели мы имеем дело с одинаковыми "вечными" активами, можно положить, что норма отдачи на капитал одинакова для всех активов.

Баланс интересов собственников основных средств и земли (арендодателей), с одной стороны, и интересов предпринимателя (арендатора), с другой стороны, достигается при условии, что доход, который может быть потреблен всеми участниками описываемого процесса, будет справедливо распределен между всеми участниками производственного процесса. 

Кроме того, учитывая равенство норме отдачи на капитал для всех активов, можно для определения дохода, приходящегося на каждый актив, в т.ч. и землю, ежегодный доход, остающийся после того, как предпринимателем будет изъята причитающаяся ему справедливая прибыль, распределить между собственниками основных средств, собственником земельного участка, а также инвестором, предоставившим первоначальный оборотный капитал, пропорционально стоимости каждого из упомянутых активов, обеспечив, тем самым, отдачу на каждый из активов по соответствующей норме отдачи на капитал (в рассматриваемом случае – по одинаковым для всех активов нормам). То, что одно лицо может выступать в роли собственника любой совокупности активов не меняет общности приведенных рассуждений.

Теперь понятно, почему при оценки земли сельскохозяйственного назначения в затраты на производство необходимо включать отдачу на капитал (в методологии подразумевается отдача на основные средства). Здесь вновь необходимо подчеркнуть, что корректно, вообще-то, говорить не о включении отдачу на основные средства в затраты, а об уменьшении на нее поступающего к распределению дохода.

Кроме того, становится понятно также и то, что прибыль предпринимателя и отдача на капитал (основные средства) совершенно разные расчетные параметры и их отождествление является ошибкой. Иллюзию тождественности порождает, видимо, то обстоятельство, что, как правило, в сельскохозяйственном процессе предприниматель выступает одновременно и в роли собственника основных средств, однако это означает лишь то, что он получает справедливое право на присваивание как прибыли предпринимателя, так и отдачи на капитал (основные средства).

Описанная выше модель демонстрирует, каким образом могут быть рассчитаны ежегодные денежные потоки, приходящиеся на земельный участок. Напомним, что эти денежные потоки равны ежегодной земельной ренте за вычетом ежегодных затрат собственника земли, выражающихся в уплате земельного налога. Капитализация этих бесконечных денежных потоков с помощью техники дисконтировании и позволяет рассчитать рыночную стоимость земельного участка.

Для завершения описания расчетной модели необходимо пояснить еще два важных момента.

Может показаться, что применение техники дисконтирования находится под вопросом, т.к. непосредственное дисконтирование бесконечных денежных потоков невозможно, а, учитывая, что на протяжении всего будущего периода потоки неодинаковы, невозможно заменить дисконтирование прямой капитализации. Однако, то, что мы имеем дело с бесконечными одинаковыми сериями денежных потоков, позволяет достаточно просто решить задачу расчета суммарной текущей стоимости этих потоков. Для этого ограничимся дисконтированием первой серии денежных потоков (для рассматриваемой ситуации - за период в 4 года), а остальные бесконечные одинаковые серии денежных потоков заменим реверсией, равной суммарной текущей стоимости этих потоков в конце 4 года. Обратим внимание на то, что как на дату определения стоимости, так и на дату реверсии мы имеем дело с началом бесконечных одинаковых серий денежных потоков, следовательно, суммарные текущие стоимости этих денежных потоков как на дату определения стоимости, так и на дату реверсии одинаковы, что позволяет нам для замены реверсией бесконечных одинаковых серии денежных потоков просто приравнять величину реверсии к величине текущей рыночной стоимости земельного участка, при этом такая процедура является точной, а не приблизительной (Рис. 2).

Рис.2.

Остается последняя проблема, требующая разъяснения. Из описанной модели следует, что величина реверсии зависит от рыночной стоимости земельного участка, кроме того, при распределении ежегодного дохода на доходы, соотнесенные с соответствующими активами, пропорционально рыночной стоимости этих активов необходимо знать рыночную стоимость земельного участка. Однако проблема в том, что рыночная стоимость сама зависит от указанных параметров и является результатом расчета методом дисконтирования с применением этих параметров. Для решении данной проблемы следует применить стандартное для таких случаев средство - итерационный процесс, в котором варьируемым параметром является "суммарная PV", а варьирование производится до тех пор, пока результат n+1 шага итерации не будут отличаться от результат n шага итерации менее, чем на заранее заданную величину.

(ф. 2)

Литература.

  1. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (утверждены распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р).
  2. Методических рекомендации по оценке стоимости земли (утверждены и введены в действие Методическим советом АНО "Союзэкспертиза" ТПП РФ, Протокол № 1 от 12.11.2004).
  3. Медведева О.Е. Оценка земли и природных ресурсов, электронный ресурс: доступно на www.ineca.ru/?dr=bulletin&pg=content&number=0098007&st=print&op=12&cs=2&lg=ru
  4. Адам Смит "Исследование о природе и причинах богатства народов" Книга 1. Глава XI "Земельная рента", электронный ресурс: доступно на ek-lit.narod.ru/smitsod.htm 
  5. Экономический словарь, электронный ресурс: доступно на econbook.ru/content309387/