Некомерческое партнерство

Институт проблем города

8(423) 245-87-03

8(423) 245-39-99

8(423) 244-67-87

Можно ли использовать аналоги

Внешний износ в оценке недвижимости – что же это такое?

Ю.В. Зеленский
сертифицированный специалист по оценке недвижимости в соответствии с EN ISO/IEC 17024, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, заместитель директора НП "Институт проблем города", г. Владивосток

 

В общем случае внешний износ может быть обнаружен при сопоставлении формального результата оценки недвижимости с помощью затратного подхода, когда учтены все факторы обесценения, кроме фактора внешнего износа, с результатами доходного или сравнительного подходов. Согласно теории оценки [1] внешний износ как расчетный параметр применяется в ситуации, когда формально рассчитанная восстановительная стоимость здания даже с учетом физического и функционального обесценения превосходит, тем не менее, результаты двух других оценочных подходов.

Это означает, что в названной ситуации, применяя указанные результаты для расчета стоимости земли, например, по методу выделения, мы получим отрицательный результат, т.к. указанный метод подразумевает следующую процедуру: стоимость земли рассчитывается вычитанием из результата сравнительного подхода для единого объекта недвижимости стоимости здания с учетом его физического износа и функционального обесценения, при этом отрицательная стоимость вклада земли в единый объект недвижимости, очевидно, может получиться, если рассчитанная формально указанным способом стоимость здания превосходит рыночную стоимость единого объекта недвижимости.

Однако для интерпретации такого результата теория оценки не допускает приписывать отрицательную величину вкладу земли, а вводит дополнительный параметр обесценивания здания, называемый внешним износом, который численно как раз и равен разнице между формально рассчитанной стоимостью оцениваемого здания и рыночной стоимостью единого объекта недвижимости, полученной в рамках сравнительного (или доходного) подхода к оценке, при этом вклад в рыночную стоимость единого объекта недвижимости земельного участка полагается математически равным 0.

В понимании внешнего износа необходимо исходить из следующего.

Во-первых, внешний износ - это один из параметров модели расчета рыночной стоимости в рамках затратного подхода к оценке.

Во-вторых, рыночную стоимость объекта недвижимости устанавливается "здесь и сейчас", а не рассчитываю изменение этой стоимости в ретроспективе.

Рис. 1.

Поэтому важно разделять два понятия: "внешний износ" как параметр процедуры расчета рыночной стоимости в рамках затратного подхода к оценке, и "внешний износ" как ретроспективное отражение влияния совокупности причин, внешних по отношению к объекту недвижимости, действующих на него и приводящих к уменьшению во времени рыночной стоимости объекта недвижимости (Рис. 1).

Поясним сказанное. Пусть в начальный момент существования некоторый единый объект недвижимости характеризовался некоторой рыночной стоимостью. 

Через некоторое время его рыночная стоимость снизилась в силу действия внешних по отношению объекту факторов, например, потому, что подъезд к объекту стал затруднен. Многие оценщики ошибочно воспринимают такое снижение рыночной стоимости единого объекта недвижимости как проявление внешнего износа. Однако никакого отношение к внешнему износу – параметру, используемому в затратном подходе к оценке, -  это снижение не имеет.

Действительно, если в начальный момент времени оценщик будет выполнять оценку рассматриваемой недвижимости, то он определит затратным подходом к оценке рыночную стоимость РС1 как

(ф. 1)

Если через некоторое время оценщику вновь поручат выполнять оценку рассматриваемой недвижимости, то он определит затратным подходом к оценке уже рыночную стоимость РС2 как

(ф. 2)

Как видим, во втором случае для внешнего износа как параметра затратного подхода к оценке места просто нет, а действие внешних по отношению объекту факторов просто привело к уменьшению стоимости земли. Именно этот новый показатель стоимости земли и определит оценщик непосредственно в ходе выполнения затратного подхода к оценке и учтет его в РС2 обычным для затратного подхода к оценке образом. Изложенное и означает то, что рыночная стоимость объекта недвижимости устанавливается "здесь и сейчас".

Очевидно, что никому из оценщиков не придет в голову определять РС2 расчетом того, какая была стоимость земли в прошлом, добавлять к полученному результату стоимость здания, определять результат действия внешних по отношению объекту факторов по изменению стоимости земли и затем выполнять расчет текущей рыночной стоимости рассматриваемой недвижимости затратным подходом к оценке с использованием таких ретроспективных данных

(ф. 3)

когда можно сразу применить выражение (2), причем выражение (3), является, как легко видеть, тем же выражением.

Что же касается действия внешних по отношению объекту факторов, приведших к уменьшению стоимости земли, то здесь, если и уместно говорить о внешнем износе, то правильнее называть его, например, ретроспективным внешним износом и отличать такой ретроспективный внешний износ от внешнего износа, являющегося параметром модели расчета рыночной стоимости в рамках затратного подхода к оценке. Из Рис. 1 легко видеть, что в точке определения РС2 ретроспективный внешний износ имеется, тогда как внешний износ, используемый в расчетной модели затратного подхода, отсутствует.

Продолжая логику изложения, можно понять, что действия новых внешних по отношению объекту факторов может привести к дальнейшему снижению рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости до величины РС3, которая будет равна расчетному показателю стоимости здания. Такая ситуация имеет следствием то, что в затратном подходе к оценке следует учесть стоимость земли равной 0, при этом вновь не возникает необходимости учета какого-либо расчетного параметра, ассоциированного с внешним износом.

И только тогда, когда действие внешних по отношению оцениваемому объекту недвижимости факторов приведет к дальнейшему снижению его рыночной стоимости до величины РС4, которая будет уже меньше расчетной стоимости здания, учитывающей его физический и функциональный износы, понадобится применение в затратном подходе к оценке такого дополнительного расчетного параметра, как внешний износ, т.к. в теории оценки приписывать отрицательное значение вкладу права собственности на землю в стоимость недвижимости не принято.

Приведенные рассуждения означают, что с точки зрения корректного моделирования рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода к оценке не могут одновременно применяться такие расчетные параметры, как положительная величина вклада земельного участка в эту стоимость и внешний износ: если в результате корректных расчетов обнаружено, что существует положительный вклад земельного участка в рыночную стоимость оцениваемого объекта, то, следовательно, внешний износ математически равен 0 и наоборот.

Аналогичный взгляд на внешний износ присутствует в работах Е.С. Озерова и А.Н. Галактионова [1, 2], где согласно принципу добавочной (остаточной) продуктивности земли уменьшение во времени за счет внешних факторов рыночной стоимости недвижимости в первую очередь уменьшает вклад в нее земельного участка, до тех пор, пока он не станет равен нулю.

В завершение темы необходимо подчеркнуть, что появление ретроспективного внешнего износа вызвано, в первую очередь, изменением во времени стоимости земли, и только затем изменение стоимости здания, тогда как с точки зрения теории оценки в затратном подходе к оценке параметр внешнего износа применяется исключительно к стоимости здания и никогда к стоимости земли. Задача затратного подхода к оценке ограничена исключительно определением в конкретной ситуации текущей рыночной стоимости недвижимости и никак не связана с изучением изменения этой рыночной стоимости в ретроспективный период, поэтому для решения этой задачи конкретной использование так или иначе параметра ретроспективного внешнего износа просто неуместно.

Литература.

1.    Галактионов А.Н. Принципы оценки внешнего (экономического) износа объектов недвижимости // Вопросы оценки. - № 1. – 2005.

2.    Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство "МКС", 2003. С. 216.