Некомерческое партнерство

Институт проблем города

8(423) 245-87-03

8(423) 245-39-99

8(423) 244-67-87

Можно ли использовать аналоги

Влияние анализа НЭИ на выполнение трех подходов к оценке – согласованный расчет

Ю.В. Зеленский
сертифицированный специалист по оценке недвижимости в соответствии с EN ISO/IEC 17024, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, заместитель директора НП "Институт проблем города", г. Владивосток

 

Познакомившись на страницах нашего сайта с принципом согласованности расчетных моделей и, признавая обоснованности его применения, рассмотрим, как результат анализа НЭИ может повлиять на выполнение сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке, как корректно построить расчетную модель данных подходов с учетом результатов анализа НЭИ. Рассмотрим следующий пример.

1.Œ Пусть у нас имеется действующее офисное здание и анализ НЭИ показал, что такое текущее использование здания и является наиболее эффективным. В этом случае вопросов к применение всех трех подходов к оценке вроде бы не возникает при условии, что упомянутые параметры расчетной модели будут согласованы описанным выше образом. Однако и здесь есть одна тонкость.

Рис. 1.

Дело в том, что при расчете рыночной стоимости действующего офисного здания в рамках доходного подхода к оценке мы автоматически учтем тот достигнутый оптимальный уровень денежных потоков, который уже продуцируется зданием. А если бы здание только выводилось на рынок, то мы бы в доходном подходе к оценке учли, что оптимальный уровень денежных потоков будет достигнут только через какой-то период времени, в течение которого денежные потоки будут все же меньше этого оптимального уровня. Как видим, расчет рыночной стоимости функционирующего здания с помощью доходного подхода к оценки автоматически даст результат больший, чем полученный для рыночной стоимости выводимого на рынок здания.

В затратном же подходе к оценке, на первый взгляд, нет места для учета указанных различий и результат расчета рыночной стоимости офисного здания всегда будет одинаковым и не зависящим от того, действующее это здание или только выводимое на рынок. Однако очевидно, что тогда в одном из рассматриваемых случаев результат расчета затратным подходом к оценке будет не соответствовать результату расчета доходным подходом к оценке. Что делать?

Ответ на это вопрос заключается в том, что методика затратного подхода к оценке основана, как мы видели, на реализации инвестиционного проекта по строительству нового здания, поэтому в традиционном виде расчет с помощью затратного подхода к оценке дает рыночную стоимость именно выводимого на рынок здания, даже если оно характеризуется накопленным износом.

В связи с этим при оценке действующего офисного здания для того, чтобы результат затратного подхода к оценке был согласован с результатом доходного подхода к оценке, необходимо включить в расчет затратным подходом к оценке дополнительный показатель - корректировку на учет действующего здания Кд, которая численно равна капитализированной разнице между доходами, продуцируемыми действующим зданием, и доходами, продуцируемыми выводимым на рынок зданием, причем учет разницу в доходах можно ограничить периодов, когда доходы от выводимого на рынок здания еще не достигли оптимальной величины (Рис. 1).

Что касается сравнительного подхода к оценке, то здесь можно дать следующий рецепт:

- либо в качестве аналогов должны выбираться действующие офисные здания, аналогичных оцениваемому, чьи ценовые характеристики могут напрямую использоваться для оценки рассматриваемого офисного здания;

- либо, если удалось найти продажи только незанятых офисных зданий, аналогичных оцениваемому, необходимо после корректировки их цен на отличия аналогов от рассматриваемого офисного здания полученный результат увеличить на показатель Кд, как это должно быть сделано в затратном подходе к оценке.

2. А теперь предположим, что анализ НЭИ показал, что текущее офисное использование здания не является наиболее эффективным и его требуется переоборудовать, например, в торговое здание. Как это скажется на расчетной модели.

Доходный подход к оценке вновь автоматически учтет результаты анализа НЭИ. Действительно, для переоборудования здания в торговое потребуется, во-первых, в начальный период произвести определенные строительные работы, включая демонтаж уже ненужных элементов. Данное обстоятельство показано на Рис. 2, при этом затраты на демонтаж выделены синим цветом. Во-вторых, в течение периода переоборудования здания оно не будет приносить доход, что на Рис. 2 отмечено красным крестом. И, наконец, после переоборудования в торговое здание начнет приносить больший доход, что автоматически увеличит и показатель реверсии. Данное обстоятельство выделены на Рис. 2 зелеными овалами. Результат дисконтирования измененных указанным выше способом денежных потоков от здания автоматически и корректно покажет его рыночную стоимость.

Рис. 2.

Интересно отметить, что результат оценки модернизируемого здания будет отличаться от рассмотренного результата оценки здания при сохранении его функциональности.

Теперь рассмотрим, как все выявленные особенности, являющиеся результатом анализа НЭИ, скажутся на расчетной модели затратного подхода к оценке. На первый взгляд вновь может показаться, что затратный подход к оценке рассматривает здание таким, как оно есть, и совершенно нечувствителен к изменению функциональности здания. Но это только на первый взгляд!

Прежде всего, вновь обратим внимание на то, что при такой интерпретации результат расчета затратным подходом к оценке будет заведомо не согласован с результатом расчета доходным подходом к оценке, что заставляет задуматься о том, как все отмеченные выше особенности должны быть учтены в затратном подходе к оценке.

  1. Тот факт, что в результате производства в начальный период строительных работ будет произведена замена существующих в здании элементов на новые и выполнены работы по демонтажу уже ненужных элементов, требует, как уже было показано выше, в расчетной модели затратного подхода к оценки учета функционального обесценения, которое, в частности, устранит из итога расчета стоимость демонтируемых элементов. Данные корректировки отмечены на Рис. 2 синим цветом.
  2. Тот факт, что определенный период времени здание будет достраиваться, а не приносить доход, означает, по сути, что мы имеем дело с незавершенным строительством зданием, другими словами мы как бы находимся не во временной точке N, когда строительство зданий, подобных рассматриваемому, уже завершено, а в точке N-1, отстоящей от времени завершения строительства на период выполнения модернизации. Это приводит к уменьшению прибыли проекта девелопмента, так как при ее расчете учитываемые объем инвестиций и период накопления будут меньше. Данная корректировка отмечена на Рис. 2 красным цветом.
  3. И, наконец, тот факт, что здание переоборудуется в торговое означает, что мы имеем не дело не просто с незавершенным строительством зданием, а с незавершенным строительством торговым зданием. Следовательно, при учете вклада земельного участка в стоимость единого объекта недвижимости мы должны исходить уже не из вклада земли в стоимость офисных объектов, а из большего по величине вклада земли в стоимость торговых объектов, что и позволит учесть, что после переоборудования в торговое здание начнет приносить больший доход. Данное обстоятельство выделены на Рис. 2 зеленым цветом.

Что касается сравнительного подхода к оценке, то рецепты для него в рассматриваемой ситуации следующие:

  1. В качестве аналога выбирать офисные здания, аналогичные оцениваемому, в отношении которых достоверно известно, что они после продажи были преобразованы в торговые здания. Ценовые характеристики сделок купли-продажи с такими зданиями могут быть корректно применены для определения рыночной стоимости оцениваемого здания.
  2. Если в качестве аналогов удается подобрать только торговые здания, конструктивно аналогичных оцениваемому, то ценовые характеристики сделок купли-продажи с такими зданиями должны быть скорректированы следующим образом:

а) тот факт, что проданное торговое здание может сразу приносить доход, а для оцениваемого здания в течении периода реконструкции доходы будут потерян, требует, чтобы текущая стоимость потерянных доходов была вычтена из итогового результата оценки сравнительным подходов к оценке;

б) тот факт, что проданное торговое здание не требует затрат на реконструкцию, а для оцениваемого здания такие затраты будет произведены, требует, чтобы текущая стоимость этих затрат была вычтена из итогового результата оценки сравнительным подходов к оценке.

 

В завершение темы хотелось бы подчеркнуть, что мы рассмотрели далеко не все случаи проявления принципа согласованности расчетных моделей, однако понимание этого принципа должно позволить профессиональным оценщикам при внимательном отношении к выполняемым расчетам внести необходимые корректировки в эти расчеты в соответствующих случаях.