Некомерческое партнерство

Институт проблем города

8(423) 245-87-03

8(423) 245-39-99

8(423) 244-67-87

Можно ли использовать аналоги

Вклад земли в стоимость единого объекта недвижимости – согласованный расчет

Ю.В. Зеленский
сертифицированный специалист по оценке недвижимости в соответствии с EN ISO/IEC 17024, сертифицированный РОО оценщик недвижимости,
заместитель директора НП "Институт проблем города", г. Владивосток

 

Появление систематической погрешности оценочных подходов с точки зрения принципа согласованности расчетных моделей является производным двух причин:

- первая причина - оценщики, в силу инертности распространения передовых взглядов, не применяют разработанные корректные методики определения расчетных параметров;

- вторая причина – оценщики применяют некорректные методики определения расчетных параметров, оставаясь в плену господствующих ошибочных теоретических взглядов.

Примером второй причины, когда оценщики применяют некорректные методики, тем не менее, соответствующие распространенным теоретическим взглядам, является в затратном подходе оценка рыночной стоимости застроенной земли как вакантной исходя из ее НЭИ.

1.Œ Согласно [1] "Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее лучшего и эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной".

2. В [2] читаем: "Рыночная стоимость недвижимости при использовании затратно­го метода (cost approach) определяется как сумма стоимости участка земли, как свободного, и стоимости строительства улучшений с уче­том износа" (стр. 146). На странице 148 читаем:" На основании тщательного анализа всей доступной для оценщика информации, полученной как в результате анализа рынка, так и в ре­зультате обследования объекта оценки, выполняется последователь­ный ряд шагов по определению рыночной стоимости затратным ме­тодом:

  1. Оценка стоимости земли как свободной и доступной для наиболее эффективного использования.
  2. Оценка восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений объекта оценки на действительную дату оценки.
  3. Оценка косвенных издержек, имеющих место в период после окончания строительства и до придания новому, первоначально свободному сооружению, соответствующего рыноч­ному уровня занятости и обустройства.
  4. Оценка подходящей для данного проекта величины предпринимательской прибыли.
  5. Оценка величины общего накопленного износа зданий и со­оружений объекта оценки.
  1. Оценка восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений объекта оценки с учетом общего износа (2 + 3 + 4-5).
  2. Оценка рыночной стоимости права собственности не­движимости (6 + 1)".

Аналогично находим и в [3]: "При оценке стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемого объекта, этот участок рас­сматривается как свободный от улучшений и оценивается в предположении, что на нем реализуются функции, соответствующие принципу наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)".

 И, наконец, в [4] приведены те же положения.

Для свободного земельного участка проблем не возникает – его стоимость бесспорно должна определяться в соответствии с анализом НЭИ как максимально достижимый показатель при наиболее экономически эффективной гипотетической застройке участка. Для застроенного же земельного участка в такой общепринятой формулировке, на мой взгляд, кроется ошибка.

Вспомним, что при анализе НЭИ застроенной земли одним из анализируемых вариантов использования оцениваемой недвижимости является освобождение земли от занимающих ее строений и гипотетическое наиболее эффективное улучшение участка. В результате понимаемого как единый процесс анализа НЭИ могут получиться 2 ситуации:

- стоимость земли как свободной выше стоимости существующего единого объекта недвижимости даже при условии его НЭИ – это означает, что рыночная стоимость единого объекта недвижимости определяется исключительно стоимостью земельного участка, рассчитываемой, как и следует из теории, в соответствии с анализом НЭИ как максимально достижимый показатель при гипотетической наиболее экономически эффективной застройке участка (при условии учета в расчетах затрат на снос уже существующих на участке строений!);

- вторая ситуация - стоимость существующего единого объекта недвижимости при условии его НЭИ выше стоимости земли как свободной (также с учетом затрат на снос) – это означает, что рыночная стоимость единого объекта недвижимости определяется в соответствии с анализом НЭИ как максимально достижимый показатель при наиболее экономически эффективном использовании уже существующих строений – именно в этом случае мы и вступаем в противоречие с теоретическими установками относительно оценки земли.

Действительно, сравнительный и доходный подход определяют стоимость недвижимости целиком, не разделяя ее на стоимости земли и здания. Определение стоимости земли – проблема затратного подхода. В дальнейших рассуждениях будем исходить из аксиомы теории оценки и считать, что все подходы должны привести к одинаковым результатам (в пределах погрешности каждого из них).

Пусть оценивается не новое здание в nо этажей, рыночная стоимость одного этажа равна РСэт. Пренебрегая нюансами в различии стоимости первого и более высоких этажей, что не повлияет на суть сделанного ниже вывода, можно положить, что рыночная стоимость здания, определяемая доходным или сравнительным подходами, в первом приближении равна

(ф. 1)

Посмотрим, чему равна в этом случае рыночная стоимость, определяемая затратным подходом, исходя из традиционного представления. Прежде всего, необходимо установить НЭИ участка как свободного. Пусть установлено, что с точки зрения НЭИ участка, на нем должно было бы размещаться здание этажности n - большей чем этажность оцениваемого здания на δ этажей

(ф. 2)

Если восстановительная стоимость этажа здания равна Cзтвос,суммарный износ этажа - Изт, то рыночная стоимость земли при ее НЭИ равна по методу остатка

(ф. 3)

Тогда рыночная стоимость оцениваемого здания, определяемая затратным подходом, равна

 

(ф. 4)

Из сравнения (1) и (4) видно, что при традиционной процедуре оценки застроенной земли, когда существующее здание не отвечает по этажности требованиям НЭИ земли как свободной, мы всегда получим результат затратного подхода к оценке математически рассогласованным с результатами доходного и сравнительного подходов к оценке

(ф. 5)

Расхождение результатов оценочных подходов в рассмотренном случае объясняется тем, что в доходном подходе рыночная стоимость определяется как капитализированная сумма доходов от nо этажей, при этом величина дохода каждого этажа, очевидно, может быть ассоциированных как с землей, так и непосредственно со зданием. Таким образом, в доходном подходе рыночная стоимость оцениваемого единого объекта недвижимости определяется суммой nо вкладов в нее земли и nо вкладов здания. Аналогичные рассуждения справедливы и для сравнительного подхода. Из (4) видно, что результат затратного подхода превосходит результаты двух других подходов именно на δ вкладов земли.

Можно сделать общий вывод о том, что в соответствии с традиционной теорией оценки в ситуациях, когда НЭИ земли отличается от текущей ее застройки, результат затратного подхода всегда будет получаться не согласованным с результатами двух других подходов и математически превосходить их на разницу между вкладом земли в стоимость гипотетического эффективного объекта недвижимости, определенного анализом НЭИ для свободной земли, и вкладом земли в стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Данный вывод в упрощенно показан на Рис. 1.

В момент времени 0, когда возник оцениваемый объект, застройка земли соответствовала ее НЭИ и вклад земли в стоимость объекта равнялся рыночной стоимости земли как свободной. Отвлекаясь от влияния фактора инфляция, можно считать, что с течением времени вклад земли в стоимость оцениваемого объекта не меняется, а вклад здания уменьшается за счет накапливания различных форм обесценивания (верхняя часть Рис. 1).

С возникновением новых технологий появляется возможность строительства зданий большей этажности, чем оцениваемое, начинают действовать иные причины, приводящие к тому, что земля может застраиваться экономически более эффективными объектами, чем оцениваемый. С момента времени t1 это приводит к росту рыночной стоимости земли как свободной, исходя из ее НЭИ (с учетом затрат на снос оцениваемого здания). Далее могут происходить аналогичные явления. Наконец, в момента времени Т рыночная стоимость земли как свободной начинает превосходить стоимость единого объекта недвижимости, включающего эту землю, и определять рыночную стоимость оцениваемого единого объекта недвижимости, при этом существующие на этой земле улучшения подлежат сносу и замене на другие.

Рис. 1

Легко видеть, что в период времени от t1 до Т учет в затратном подходе рыночной стоимости земли как свободной, исходя из ее НЭИ, приводит к все большему и большему завышению результата подхода за счет роста разницы между стоимостью земли как свободной и ее вкладом в стоимость единого объекта недвижимости (нижняя часть Рис. 1). Из этого становится понятно, что в рамках традиционного затратного подхода рассчитывается вовсе не рыночная стоимость оцениваемого объекта, а некоторая абстрактная величина, не имеющая к реалиям рынка никакого отношения.

Интересно также отметить, что, как видно на нижней части Рис. 1, если исходить из традиционной регламентации затратного подхода, никогда не сможет возникнуть ситуация, при которой стоимость земли как свободной начнет превосходить стоимость единого объекта недвижимости, включающего эту землю, но это уже противоречит смыслу анализа НЭИ, изложенному, в ттом числе, в [1 – 4]. Это означает, что изложенная в этих источниках теория оценки содержит внутренне противоречие, которое может быть снято следующим образом:

при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, когда анализ НЭИ показал, что рыночная стоимость застроенной земли, рассматриваемой с позиции ее НЭИ как свободной, все еще ниже стоимости земли с существующими на ней улучшениями, требуется в затратном подходе определять вовсе не рыночную стоимость земли при ее НЭИ, а вклад, вносимый землей в рыночную стоимость оцениваемого единого объекта недвижимости, и применять методы оценки земли с корректировкой на данное требование. Величина вклада земли будет по своей величине либо равна, либо меньше рыночной стоимости этой же земли как свободной.

 

 

Литература.

1. Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков (утверждены распоряжением Минимущества РФ от 6.03.02 № 568-р)/

2. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб: СПбГТУ, 1997.

3. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: МКС, 2003

4. "Оценка недвижимости. Одиннадцатое издание (The Appraisal of Real Estate. 11th Edition. - Appraisal Institute (USA), 1996). М.: ОО "Российское общество оценщиков", 2007.